В ближайшее время в России может начаться новый этап строительства доходных домов. Необходимая законодательная база по этому вопросу будет сформирована до конца 2014 года. Основные цели проекта – совершенствование системы социального найма жилья, увеличение мобильности населения, улучшение условий проживания малоимущих граждан. По мнению авторов закона, современные доходные дома вскоре появятся по всей стране, подтверждением этих слов являются пилотные проекты, успешно реализованные в нескольких регионах России. Однако многие эксперты сомневаются, что объекты некоммерческого найма будут привлекательны для застройщиков. Так есть ли будущее у социальной аренды в России?

Социальный наём в России - регионы, ставки, перспективы

Главное преимущество новой системы долгосрочного найма - низкие арендные ставки, такое жилье может стоить на 20-30% дешевле по сравнению с рыночными ценами в регионе. В настоящее время уже реализованы экспериментальные проекты в ряде субъектов РФ - в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в них составляет 5500 рублей, двухкомнатной - 7140 рублей, трехкомнатной - 10 970 рублей. Для сравнения, по данным Минстроя, среднестатистическая арендная ставка в России для «однушек» составляет 13, 5 тысяч рублей. В Москве и Подмосковье расценки значительно выше. Ставки для однокомнатных квартир в области начинаются от 24 тысяч рублей, в столице - от 32 тысяч рублей.

«Преимуществ у данного института великое множество. Граждане нашей страны смогут решить жилищный вопрос если не раз и навсегда, то на очень долгий период, а главное, за небольшую плату, сохраняя и увеличивая свои накопления, - поясняет Николай Цигану, руководитель рабочей группы по развитию института некоммерческого найма жилья. - Регионы с развивающимися предприятиями, высокими показателями качества жизни людей, а значит, и хорошими демографическими показателями, безусловно, будут инвестиционно привлекательны».

Однако есть у социальной аренды и ряд недостатков. Подобные проекты не предусматривают возможности выкупа жилья. «Это влечет за собой очевидное неудобство: невозможность стать собственником квартиры, которую человек за долгие годы проживания в ней привык считать своей. А также риск выселения, например, при смене владельца доходного дома»,- комментирует Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». Кроме того, жильцы нового поколения доходных домов могут столкнуться с невысоким качеством отделки и плохой транспортной доступностью. Некоторые специалисты также упоминают о риске возникновения вокруг социального жилья неблагополучных районов, единственный способ избежать этого - разрешить выкупать арендуемые квартиры.

При реализации программы строительства жилья для найма внимание будет сосредоточено на территориях, нуждающихся в привлечении квалифицированных специалистов, а также крупных городах и прилегающих агломерациях.

Помимо вышеназванных регионов, к программе арендного жилья планируют присоединиться еще 17 субъектов РФ. Реализовывать проекты будут крупные градообразующие предприятия и муниципалитеты. Если говорить о столице, то ранее сообщалось, что доходные дома могут появиться на карте Новой Москвы, в Зеленограде, Северном административном округе. Основной проблемой может стать привлечение инвесторов. Чтобы сделать строительство доходных домов более выгодным для девелоперов, в законодательство были внесены поправки, разрешающие часть квартир (но не более 50%) отдавать под коммерческий найм.

Кто будеть строить?

По проекту строить арендное жилье будут как муниципальные и региональные власти, так и частные инвесторы. Для привлечения последних предусмотрены различные меры поддержки. Акцент будет сделан на содействии застройщикам, занимающимся возведением объектов некоммерческого найма.

Одной из наиболее существенных преференций станет доступ к участкам под строительство - девелоперам, которые предложат наиболее низкие ставки аренды, земля будет предоставляться без торгов. Кроме того, возможно выделение государственных субсидий на строительство, а также предоставление государственных гарантий при оформлении целевого кредита. Для развития программы по возведению доходных домов ОАО «АИЖК» предложит девелоперам специальный ипотечный продукт - программу «Стимул». В ее рамках средства выделяются банку, который кредитует строительную организацию, возврат займа осуществляется за счет платы за аренду жилых помещений, а годовая ставка составляет 6,75–8,5% (маржа банка не более 3,5%).

Однако, несмотря на льготные условия, подобные проекты далеко не всегда выгодны для застройщиков. В первую очередь, это связано с длительной окупаемостью объектов: чтобы получить прибыль, потребуется не менее 10 лет. Кроме того, возводить арендное жилье целесообразно далеко не во всех регионах. «В Москве такие проекты потребуют огромных вложений или от инвесторов, или от государства, что, по сути, нецелесообразно. Если говорить о других регионах, то там такие проекты вполне могут иметь успех. Например, в Чувашии и Калужской области такие проекты уже действуют, и стоимость аренды полностью покрывает расходы на эксплуатацию и ремонт зданий», - считает Наталья Картавцева.

Доходные дома в Европе - как устроен зарубежный рынок аренды

Ни для кого не секрет, что создатели отечественного проекта возрождения доходных домов ориентировались на страны Европы, где уже давно существует развитая система арендного жилья. Например, в Австрии, Германии, Нидерландах и Швеции доля арендных квадратных метров занимает более 40% общего жилого фонда.

В европейских странах действует отлаженная система социального найма. Стоимость аренды такого жилья, как правило, на 20% ниже рыночной. Наиболее эффективна универсальная модель, действующая в Швеции и Дании, при которой отсутствует верхняя граница дохода. В Нидерландах на аренду дешевой жилой недвижимости могут претендовать граждане, доход которых не превышает 33 тысячи евро в год, но 10% социальных квартир зарезервированы для более обеспеченного населения. В Бельгии, Австрии и Германии действуют более строгие ограничения: претендовать на социальное жилье могут только семьи с доходом ниже установленной нормы.

В ряде стран Запада действуют иные меры по обеспечению граждан доступным жильем. Так во Франции регулируется стоимость всех арендных квартир - ставки не могут повышаться чаще одного раза в год. В Чехии и Финляндии правительство ограничивает стоимость аренды определенного количества квартир, а в некоторых государствах часть стоимости найма жилья компенсируется за счет субсидий.

По материалам сайта http://www.gdeetotdom.ru/