До 2020 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует инвестировать в развитие рынка арендного жилья 75 млрд руб. Эти деньги должны пойти на строительство 70 тыс. арендных квартир до 2018 года. Эксперты считают, что для удачной реализации идеи одного финансирования мало, нужно разрабатывать дополнительные механизмы.

Первые ласточки

Программа была запущена в начале 2013 года. Сейчас такие проекты есть в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. С начала реализации программы было построено лишь 283 квартиры.

Схема выглядит следующим образом. Застройщики берут кредит в банках на реализацию проектов доходных домов, а АИЖК выкупает закладные или рефинансирует проекты за счет ипотечных ценных бумаг.

По какой цене будут сдаваться эти квартиры? По предположениям АИЖК, ставка аренды в них будет на 20% меньше ежемесячного ипотечного платежа за аналогичное жилье.

«Золотая» ипотека

При этом простые расчеты показывают, что сейчас выплаты по ипотечным кредитам как минимум сопоставимы с платой за аренду жилья. По данным нашего издания, средняя стоимость найма однокомнатной квартиры в Рязани на сегодняшний день колеблется от 10 до 15 тысяч рублей. Для сравнения: однокомнатная «брежневка» в Песочне площадью 32 кв. м в хорошем состоянии стоит 1,8 млн рублей. Если купить эту квартиру в кредит с минимальным взносом 30% на срок до 15 лет по средней ставке 12,3% годовых (по данным АИЖК за первый квартал 2014 года), то ежемесячный платеж по ипотеке составит около 16 тысяч рублей в месяц, что на 15-25% выше арендной ставки для аналогичного жилья.

Доходные дома, как считают наши коллеги с портала «Индикаторы рынка недвижимости», по своей сути похожи на проекты гостиничного бизнеса: для их строительства требуется примерно такой же бюджет. При этом для того, чтобы они пользовались спросом, ставки аренды должны быть на 20-30% ниже, чем в гостиницах. По оценкам экспертов, доходные дома имеют длительный срок окупаемости – от 10 лет и выше. Чтобы выйти на такую окупаемость, застройщикам надо сдавать квартиры по рыночной стоимости. Арендные платежи зависят от условий входа в проект.

«Сюрприз» для конкурентов

Логика подсказывает, что ставки в частных доходных домах экономкласса должны быть такими же, как и на стихийном рынке арендного жилья.

Однако если сдавать такие дома по рыночной стоимости, они будут неинтересны арендаторам. Если нет ценового преимущества, люди будут выбирать квартиры по другим параметрам – удобное расположение, состояние.
С точки зрения девелопера доходные дома – довольно непрозрачный и не совсем понятный продукт, поскольку основной вопрос, который возникает у строительной организации, – управление этим бизнесом и самим домом в процессе эксплуатации.

По мнению заместителя министра строительного комплекса Рязанской области Сергея Семенова, в нашем регионе срок окупаемости аренды жилья для собственника существенно выше, чем в Москве и Московской области, и привлечь застройщиков к строительству доходных домов можно с помощью целого ряда привилегий и льгот, в том числе и по уплате налогов.

Смотрите на Запад

По предположениям экспертов, чтобы сделать этот сегмент действительно интересным для всех участников процесса, нужно создавать дополнительные механизмы поддержки данного сектора и брать пример с Запада.

«В Германии государство дает существенные скидки на создание арендного жилья. В Америке используют похожие механизмы», – рассказала член экспертного совета Центра исследования проблем имущественного фонда Дарья Колесникова.

Такие дополнительные механизмы могут быть созданы. Как сообщил замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Александр Плутник, ведомство разрабатывает механизмы поддержки застройщиков, вкладывающих средства в проекты некоммерческого найма жилья. В частности, речь идет о поддержке таких инвесторов в приобретении земельных участков под строительство.

По материалам сайта http://www.domostroymedia.ru/