В обозримом будущем в России начнётся масштабный эксперимент по строительству социального жилья. В бесплодных попытках решить квартирный вопрос населения государство сделало ставку на льготную аренду. Законопроект о социальном найме готовится ко второму чтению в Госдуме. По плану в ближайшие годы в регионах вырастут новые кварталы, где можно будет снять квартиру по цене комнаты. Первым делом программу «обкатают» в нескольких пилотных областях. На участие в эксперименте уже согласились Москва, Подмосковье и Ленобласть. К ним присоединились Самарская, Оренбургская, Орловская, Новосибирская, Калужская и Тульская области. Но станет ли некоммерческий найм реальным решением жилищных проблем среднего россиянина? Пока у социального жилья вырисовываются неоднозначные перспективы.

Что такое социальное жильё?
Квартиры из фонда социального жилья находятся в частной или муниципальной собственности. В мировой практике этим термином обозначают некоммерческую жилую недвижимость: квартиры, которые предоставляются малоимущим слоям населения на правах льготной аренды. Как правило, «социальное» жильё предназначено для узкой категории населения, однако в российских реалиях в нём заинтересована достаточно большая прослойка общества.
Пока чиновники планируют, что стоимость «социальной» аренды будет в несколько раз меньше коммерческого найма и сопоставима с оплатой коммунальных услуг. Сумма не должна превышать 30% от месячного дохода семьи.
Квартиры будут сдавать в найм только на длительные сроки: пока обсуждались цифры в 1 год или 5 лет минимальной аренды. При этом выселить жильца можно будет только за неуплату или порчу имущества. Но и сами съёмщики тоже окажутся привязаны к месту: законопроект запретит им менять квартиру и, тем более, пересдавать её третьим лицам. Это значит, люди будут не вправе поменять район или найти работу в соседнем городе.
По действующей схеме соцнайма квартиры в Москве арендатор получает жильё общей площадью не менее 18 кв.м. на человека. Бездетная пара может рассчитывать на однушку до 44 кв. м, семья с одним ребёнком двухкомнатную квартиру не более 62 кв. м.

Кто получит право на социальный найм жилья?
Квартирный вопрос мучает почти полстраны — такова статистика фонда «Общественное мнение». О новой жилплощади мечтают 42% россиян. При этом лишь 2,8 миллиона семей стоят на очереди — то есть официально признаны чиновниками нуждающимися. Каждый год кому-то из них дают новое жильё, но темпы крайне невысоки. В Москве помощи от государства ждут около 200 тысяч семей, но дожидаются лишь 5-6% семей, стоящих на учете. Такова статистика последних шести лет.
Именно очередникам, прежде всего, адресована программа льготной аренды. Но есть опасение, что как раз эта категория населения не обрадуется щедрому предложению государства. Дело в том, что взамен на дешевую съемную квартиру у людей отнимут место в очереди и единственную надежду приобрести жильё в собственность.
Другие категории граждан, которые реально могут рассчитывать на социальный найм, — это бюджетники, многодетные семьи, обманутые дольщики. В некоторых регионах им уже сейчас предоставляют дешевую аренду.
Также планируется, что право на некоммерческий найм получат молодые семьи. Им проще всего будет собрать все необходимые документы. Кроме того, именно молодёжь, как правило, озабочена перспективой обзавестись собственным домом хоть на каких-то условиях. Но в долгосрочной перспективе схема «некоммерческой аренды» окажется менее выгодной, чем льготная ипотека или программа «Жильё для молодых семей». Ведь по предложенной чиновниками схеме государственные квартиры будут сдаваться без права выкупа. А практика показывает, что во всех регионах, где сегодня жильё сдаётся в социальный найм, вопрос о выкупе рано или поздно встаёт на повестке дня.
Всем остальным гражданам, которые захотят улучшить свои жилищные условия с помощью дешевой аренды, придётся пройти тернистый путь сбора бумаг и согласований. Например, семьям придётся доказывать, что их доход не позволяет даже взять ипотеку. Как это будет организованно на практике, пока загадка. Ведь официальный прожиточный минимум по России 7633 рублей.
Пока не ясно, сможет ли схема некоммерческого найма как-то помочь среднестатистическому россиянину, который мечтает решить квартирный вопрос, но не может быть признан малоимущим и не хочет влезать в ипотеку. На практике большинство людей ютятся в плохих условиях, но не готовы снять квартиру: доля аренды на рынке менее 25-30% от всего жилья россиян. И в основном это «серая» аренда от частников. Льготный найм решит проблему только если станет по-настоящему дешевым и общедоступным.

«Недоходный» дом
По планам Минрегиона к 2020 году доля недорогой и прозрачной аренды на российском рынке должна вырасти до 20% от общего объёма жилой недвижимости. Для этого должны сбыться крайне оптимистичные прогнозы темпов строительства, заявленные в правительстве. Через 7 лет строители якобы смогут выдавать 140 млн квадратных метров жилья ежегодно. Получается, что 30 млн «квадратов» должны строиться под найм. Но на практике застройщики отстают от обозначенного темпа, а главное, не видят гарантий окупаемости «социального жилья».
Те здания некоммерческой аренды, которые сейчас существуют в регионах, уже прозваны «недоходными» домами. Как отметил один из депутатов Белгородской областной думы, «тут смешно говорить о получении серьезной прибыли, проект, по предварительным расчетам, может окупиться минимум через 25-30 лет».
Чтобы стимулировать застройщиков строить существенное количество недвижимости для аренды, нужна особая позиция государства, серьёзные тарифные и налоговые льготы. Возможно, строительство доходных домов станет выгодным, если с таких объектов снимут инфраструктурные обременения или предоставят существенную рассрочку при оплате.
Кроме того, по мнениям специалистов рынка недвижимости, проект льготной аренды требует существенных корректив в законодательстве. В Земельном кодексе должны появиться поправки, которые упростят порядок предоставления участков под строительство социального жилья. А в Градостроительном и Жилищном кодексе изменения, оптимизирующие договор соцнайма. Возможно, будет создана корпорация развития арендного жилья. Это государственный агент, который должен взять на себя организацию создания рынка социальной недвижимости: координацию взаимодействия всех его участников и отработку рыночных механизмов для развития.

По материалам сайта http://www.gdeetotdom.ru/