Для предпринимателей арендная плата является одной из основных статей расходов. От этой величины зачастую зависит, насколько успешно будет развиваться тот или иной бизнес.

Закономерно, что повышение с июля этого года ставок аренды муниципальной собственности задело за живое многих представителей малого бизнеса.

Миллион за неудобства?

В редакцию еженедельника «Дом.Строя» обратились несколько человек, чьи интересы, по их мнению, в данном случае оказались ущемлены.

По словам Максима, извещение о повышении арендной ставки с 1 июля он получил неделей позже, то есть задним числом. Теперь за свое помещение площадью 27 квадратных метров вместо 2,5 тысяч рублей он должен платить около 16 тысяч.

«Раньше на стоимость аренды моего магазина распространялся понижающий коэффициент, – рассказал предприниматель. – Все дело в том, что располагается магазин в центре Рязани в полуподвальном помещении.

Теперь же в администрации города мне сказали, что все коэффициенты отменены. Знаю, многие бизнесмены уже отказались от снимаемых помещений, потому что новые суммы арендных платежей для них стали просто неподъемные.

Власти уже намекают на то, чтобы мы выкупали свои площади у города. Но ведь не все могут себе позволить приобрести даже небольшое помещение в центре. Вид деятельности у всех разный, у кого-то то большие доходы, а кто-то не окупает затраты.

Знаю, что никто из моих знакомых преимущественным правом выкупа помещений не воспользовался. Причина еще и в том, что не всем было предложено стать собственниками.

Я арендую полуподвал, где нет воды, канализации. Стоит ли платить миллион за помещение, где нет элементарных удобств?»

На равных условиях

Как выяснилось, ставки аренды повысились в несколько раз в соответствии с положением ряда федеральных законов. Это закон о конкуренции, закон об оценочной деятельности.

Так, например, закон об оценочной деятельности запретил сдачу в аренду муниципального имущества по ценам ниже рыночных. Льготные ставки создавали почву для злоупотреблений. На них, к примеру, наживались те субъекты, которые пересдавали помещения другим лицам уже по рыночной стоимости.

Татьяна ГУСЕВА, председатель правления Торгово-промышленной палаты, так комментирует изменившиеся условия:
«Увеличение арендной платы в несколько раз – обычная практика для коммерческих структур. Ненормально, что это произошло одномоментно, до этого повышения не было несколько лет. Поэтому и получилось отставание от федерального закона, по которому муниципальную аренду надо привести в соответствие с коммерческой. Действительно, есть небольшое завышение стоимости подвальных помещений, некоторых площадей для сферы услуг. Но в целом оценка соответствует нормативам.

В области сегодня насчитывается 30 тысяч хозяйствующих субъектов, из них почти половина работает в Рязани. Многие из этих предпринимателей в свое время брали кредиты, рисковали бизнесом, поэтому их возмущение понятно. Почему одни платят по 500 рублей за метр, а другие по 80?

Доля предприятий, арендующих муниципальное имущество, по сравнению с прошлым годом уменьшилась – из 600 сегодня работают 400. Это предприниматели, цена аренды для которых очень низка. Понятно, что, работая в условиях полной коммерциализации, остальная часть малого бизнеса не может соперничать, к примеру, по ценам на услуги. В свое время этим предпринимателям пошли на большие уступки. Да, многие из них отремонтировали арендуемые помещения, и было бы справедливо, если бы им дали выкупить эти площади.

Определенно, условия надо выравнивать.

В законе есть еще один вариант, но у нас его почему-то не рассматривают. Имеются в виду малорентабельные предприятия, относящиеся к социально ориентированному бизнесу. В городе работают ателье и парикмахерские, имеющие копеечную рентабельность.

Это предприниматели, которые не хотят воспользоваться преимущественным правом выкупа и не могут платить за аренду по новым ставкам. Думаю, что город может пойти им навстречу и предоставить на эти помещения – подвалы, бытовки – понижающий коэффициент».

Аренда по ценам рынка

Маргарита САВИНА, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, приводит свои доводы:

«На сегодняшний день по базе данных газеты «Дом.Строй» средняя цена аренды офисных помещений составляет 440 руб./кв. м. Наем торговых площадей стоит дороже – 750 руб./кв. м.

Рыночные цены на помещения для бизнеса доходят до 1,5 тыс. руб./кв. м.
Наиболее дорогие улицы – Первомайский проспект, Соборная, Ленина, Дзержинского и Малый центр Рязани в целом.

По данным аналитического отдела нашего издания, средняя цена аренды квадратного метра в Малом центре оценивается в 670 руб., в Большом центре – 580 руб. Далее по уровню цен на аренду коммерческих помещений идет Горроща – около 450 руб./кв. м. В спальных районах стоимость чуть ниже, например, в Песочне она составляет 360 руб./кв. м.

На мой взгляд, переход к рыночным ценам для арендаторов муниципальных площадей совершенно оправдан. Они ведут такую же коммерческую деятельность, как и другие субъекты.

При этом нужно учитывать массу нюансов (не сомневаюсь, что так и было сделано) при подсчетах: местоположение, первая или вторая линия, этаж, на котором расположен офис или магазин, назначение помещения, коммуникации и прочее.

Существенный момент – как часто будет происходить индексация арендных ставок. Если рынок сам определяет цену путем соотношения спроса и предложения, то законодательство вряд ли будет оперативно реагировать на конъюнктуру рынка.

Отмечу, что при резком повышении арендных ставок для некоторых категорий бизнеса возможен резкий отток арендаторов из муниципальных помещений в коммерческие – либо за те же деньги, но в более комфортные условия, либо за меньшие деньги, но в нецентральные районы. Повысившийся спрос на них может привести к повышению цен».

Как нам стало известно, рыночную стоимость муниципальных площадей определяли несколько оценочных компаний. И все они сошлись в показателях.

«В рамках оказания услуг по определению рыночного размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом ИП Шевченко М. А. "Центр оценки и экспертизы" стал победителем запроса котировок, - говорит руководитель центра Марина Наумкина. - Наша организация должна была определить рыночный размер арендной платы за пользование муниципальными помещениями в г. Рязани. Наша работа, как деятельность любой другой оценочной компании, строится в соответствии со 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки. По заключенному контракту определению подлежал именно рыночный размер арендной платы, который устанавливается в соответствии с рыночными реалиями, с учетом методик определения рыночной стоимости.

Был проведен тщательный маркетинговый анализ: проанализированы ценовые зависимости стоимости помещений (зданий) от расположения, наличия отдельного входа, этажа и этажности здания, качества и уровня отделки, наличия коммуникаций, близости центральных улиц, остановок общественного транспорта, инфраструктуры и многие другие параметры.

При определении рыночного размера арендной платы может рассматриваться (в соответствии с действующим законодательством) только наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта аренды (помещения). Закон исходит из того, что если арендатор использует площади неэффективно, то это только недочет арендатора, который не распространяется на арендодателя.

Приведем простой пример. Если вы придете к любому арендодателю и скажете, что вам нужно помещение на ул. Соборной, но использовать его вы будете под склад, арендодатель не снизит вам арендную плату до уровня аренды складского помещения. Вывод: помещение должно использоваться эффективно.

Определенный нашей организацией размер арендной платы за пользование муниципальными площадями ни в коем случае не превышает средний размер рыночной арендной платы в г. Рязани с учетом индивидуальных особенностей каждого помещения (учитывался в том числе физический и функциональный износ объекта).

К сожалению, комментировать то, что ранее одни помещения арендовались по рыночной цене, а другие – по ставке в несколько раз ниже рыночной, что делало работу "соседей" полностью неэффективной из-за демпинга цен или возможности получения вторыми сверхприбыли, я не могу, как и ситуацию с текущим физическим состоянием многих помещений.

Будем надеяться, что сложившаяся ситуация окажется губительной только для совсем неэффективного бизнеса. У остальных арендаторов произойдет пересмотр деятельности, что подтолкнет к наиболее продуктивной работе и развитию новых направлений».

Подытоживая мнения экспертов, все же нельзя не озвучить некоторые вопросы.

Если изменения готовились в соответствии с законодательством, то почему арендаторов не известили заранее? Понятно, что некоторые представители малого бизнеса покинут свои полуподвальные помещения в центре города, поменяв их на более комфортные условия в современных бизнес-центрах – с кондиционерами, горячей водой и т. д., причем за те же деньги.

Возьмет ли город на себя обязательства привести в порядок освободившиеся нежилые помещения?

Но главный вопрос: в чьи руки попадут площади, расположенные в центральной, а значит, самой прибыльной зоне города?

По материалам сайта http://www.domostroymedia.ru/