Арендный бизнес – рискованное занятие

Чаще всего в разговорах о недоразвитом рынке аренды основное внимание обращают на бесправие квартиросъемщиков, а владельцы квартир представляются бессердечными и не всегда адекватными толстосумами, наживающимися на ущемленном положении арендаторов. На самом деле отсутствие четкой законодательной базы, а также устоявшихся и устраивающих всех правил игры на рынке мешает всем – и тем, кто снимает квартиру, и тем, кто сдает, отмечают специалисты www.irn.ru. Проблемам квартиросъемщиков посвящена статья «Аренда против правил: на что жалуются квартиросъемщики», на этот раз обратимся к противоположной стороне.

Страхи арендодателя

На www.irn.ru прошло онлайн-голосование*, в ходе которого читателям задали вопрос, какова, на их взгляд, самая частая угроза для арендодателя. На первом месте оказался вариант - неуплата аренды/счетов (за него проголосовало свыше 21%), затем в порядке убывания голосов идут различные чрезвычайные ситуации - затопление, пожар и др. (почти 20%), порча или воровство имущества (свыше 18%). Реже встречаются, по мнению читателей, создание в квартире притона, нелегальные жильцы, буйное поведение квартиросъемщиков и курение в квартире (см. график в конце статьи). Каждый профессионал согласится, что все перечисленные варианты реальны.

Для собственника большая трудность найти арендатора, который удовлетворял бы всем его требованиям: бережно относился к квартире, вовремя вносил арендную плату и коммунальные платежи и не доставлял других хлопот. «Поэтому с образцовыми съемщиками арендодатели не хотят расставаться и порой даже идут на уступки, чтобы продлить с ними арендные отношения, - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Чаще всего собственники хотят сдавать свое жилье семейной паре без детей и животных, хотя это еще совершенно не означает, что такие арендаторы будут соблюдать все правила. Ни наличие высших образований, ни престижная работа не могут быть гарантом того, что у собственника не возникнет трудностей с арендатором».

Однако обратимся к самим арендодателям.

Анастасия Анисимова, сдавала квартиру в Твери:

«Жилье у нас снимал молодой мужчина, причем по рекомендации. Никаких проблем с ним не было: аккуратный, платил вовремя, соседи не жаловались. Когда подошел к концу срок аренды, без всяких проблем распрощались. После него других жильцов не искали, так что квартира просто пустовала.

А по тверским меркам находилась она достаточно далеко от той, в которой жили мы сами, так что появлялись мы там достаточно редко. И вот месяца через 2-3 папа по какой-то необходимости поехал туда и обнаружил явные и свежие следы присутствия прошлого квартиросъемщика: его одежда на стуле и супчик в кастрюльке на плите. Ключ-то жилец отдал, но замок мы не меняли, а предприимчивый юноша, видимо, заблаговременно сделал дубликат. И, получается, что зная о нашей ненавязчивости и редких визитах, просто перешел на бесплатную форму проживания. Или как минимум наведывался в квартиру по необходимости.

С тех пор уяснили, что замок нужно менять всегда!»

Александр Нефедов, сдавал в Москве комнату подруге:

«Когда-то давным-давно, а именно в 2009 году, договорились мы с подругой, у которой была сложная жизненная ситуация, что она поживет у меня в квартире в свободной комнате в течение 3 лет, пока ее (на тот момент планировавшийся) ребенок не пойдет в детский сад и она себе не найдет место жительства и/или не выйдет замуж. За это она обещала давать деньги на ремонт в моей квартире, из расчета 15 000 в месяц. Ремонт делал я, она вкладывалась по мере возможности.

В итоге в 2011 году она вышла замуж, сдала ключи, забрала свои вещи и оставила мне мой любимый ремонт. В ремонт она действительно вложилась – на 350 000 рублей, что вполне честно, хотя вышло 2 года вместо предполагаемых трех.

Замок я не менял, так как это была хорошая подруга и «ворье бы она на хату не навела» (по крайней мере, я так думал тогда). А летом 2012-го у нее начались в семье финансовые проблемы, и в один прекрасный день эта «подруга» наведалась в квартиру и вывезла всю мою мебель и еще и денег в придачу – примерно на 500 000 рублей, пока я был на даче со своей тогдашней ненаглядной. В итоге долгие судебные разбирательства, еще 150 000 на суды, но до сих пор ни денег, ни мебели я так и не смог вернуть».

Договор не панацея

Главным способом защиты прав арендодателя (как и квартиросъемщика) обычно называют грамотно составленный, подробный договор. «Договор аренды должны подписать все, кто имеет право собственности на квартиру, и арендаторы, – говорит заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. – В документе указываются основные характеристики квартиры (включая почтовый адрес, число и габариты комнат); если планируется снять только одну комнату, это также должно быть зафиксировано. Указывают в договоре и цель аренды недвижимости». Это важно, потому что бывают случаи, когда квартира используется не по назначению. Например, один арендатор рассказал, что сдал квартиру вполне приличной женщине, а когда приехал туда, с изумлением обнаружил, что там сделали небольшой ремонт и устроили… салон-парикмахерскую!

Кроме того, в документе необходимо описать имеющееся в квартире имущество, зафиксировать срок сдачи и паспортные данные арендатора (а также всех, кто будет проживать на съемной жилплощади вместе с ним). Чаще всего в договоре указывают и возможное повышение арендной ставки, и порядок оплаты коммунальных услуг. Чаще всего за телефон, электроэнергию, воду и газ по счетчикам платит тот, кто снимает квартиру, а все фиксированные платежи приходятся на долю владельца жилья. «В графе условия досрочного расторжения указывается, в каких ситуациях возможно расторжение и какие штрафные санкции предусмотрены, а также на каких основаниях собственник может выселить жильца, например, в случае неуплаты аренды за определенный срок, регулярного нарушения условий договора, постоянных жалоб соседей», – отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

Бывает, что в договоре прописываются более подробные условия. «В нашей практике был яркий пример, когда сдавалась шикарная трехкомнатная квартира в пешей доступности от станции метро «Бауманская». Собственники изъявили желание включить в договор найма пункты, в которых было следующее: наниматель обязуется содержать в чистоте арендуемое жилое помещение; шуметь после 23.00 запрещается. За каждое нарушение определенного пункта предусматривались штрафные санкции», – вспоминает Юлия Лукина.

Отметим, что договоры аренды, которые во множестве можно скачать из интернета, чаще всего не соответствуют этим требованиям – никаких тонкостей и деталей в них как раз нет. Их можно взять за основу и дорабатывать самостоятельно, консультируясь хотя бы со знакомыми риелторами и юристами.

Но не стоит переоценивать значение договора. Во-первых, предусмотреть все варианты развития событий в подробностях все равно невозможно. Во-вторых, для расторжения договора или применения санкций должны быть предоставлены неопровержимые доказательства тех или иных нарушений. Как, например, определить, действительно ли квартира содержится в чистоте и какой уровень «загрязнения» должен быть зафиксирован, чтобы назначить штраф или попрощаться с арендатором? Наконец, судебные тяжбы – длительный и дорогостоящий процесс, не гарантирующий возврат средств. У должника может не быть собственности, которую могут изъять приставы. Нередки случаи, когда людей просто тяжело найти.

Неуплата

Между тем некоторые риски все же можно минимизировать. Например, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева рекомендует письменно фиксировать все денежные операции – например, просить расписки о внесении ежемесячных платежей. Они смогут послужить доказательством в случае, если новая оплата будет задержана. «В пункте договора «Порядок расчетов», как правило, устанавливается «временная воронка» – промежуток, в который жилец обязан оплатить аренду (через банк, лично по расписке и т.д.). Если арендатор не укладывается в эти сроки, договор может быть досрочно расторгнут по требованию собственника, а жилец – немедленно выселен из квартиры», – говорит Юлия Лукина.

По словам Марии Жуковой, сроки для оплаты устанавливаются обычно с запасом 3 – 5 дней после установленной даты, после этого можно обращаться в суд. «На мой взгляд, максимальный срок задержки – один месяц, – считает эксперт. – Многие арендаторы попадают в неприятную ситуацию, когда идут на поводу у съемщиков и засчитывают залоговую сумму в счет арендной платы. Потом, когда арендатор съезжает, может обнаружиться причиненный квартире ущерб, который собственник не сможет возместить, поскольку залоговой суммой уже погашен долг жильца».

Лишние люди, грязь и порча имущества

Проверить, действительно ли в квартире проживают те самые люди и в том количестве, которое зафиксировано в договоре, весьма затруднительно. Нередко стороны договариваются о том, что собственник может приходить в квартиру только по предварительному согласованию с арендатором, находиться там в его присутствии, и обычно в договоре устанавливается периодичность таких визитов – не чаще одного раза в месяц. Что, в общем, вполне справедливо.

Однако понять, сколько в квартире реально проживает человек, по словам Марии Жуковой, зачастую можно по ее состоянию. Скажем, заселялись юноша и девушка, а в итоге вы не обнаруживаете никаких характерных признаков женского пребывания, зато видите несколько пар мужской обуви разного размера, расстеленный диван в гостиной и т.п., из чего следует, что живет здесь не молодая пара, а молодые неженатые друзья, и хорошо еще, если только двое, а не хоккейная команда. Как отмечает Юлия Лукина, нередко на помощь приходят соседи и консьержи. Даже если собственник не слишком с ними близок, пожаловаться на недобросовестных жильцов они обычно любят. «Мы с соседями совсем не общаемся, так как я живу в другом городе. Но я воистину волшебным образом узнала, что жильцы курят в квартире: оказалось, сверху живет коллега моей близкой подруги, который знает о нашей с ней дружбе – он пожаловался ей, что они в своей квартире стали чувствовать запах табака, а она сообщила это мне», – рассказывает Вероника.

Что касается порчи мебели и т.п., то, помимо взимания страхового депозита, здесь каждому арендодателю будет подспорьем страхование имущества. Кроме того, очень полезным может стать страхование гражданской ответственности – на случай чрезвычайных ситуаций, например, затопления соседей. «Как правило, крупные агентства недвижимости с хорошей репутацией и квалифицированными специалистами предлагают страхование гражданской ответственности в подарок», – уточняет Юлия Лукина.

Иногда недобросовестным отношением к арендуемому жилью отличаются даже весьма солидные квартиросъемщики. «В моей практике был случай, когда молодой человек с достаточно высокооплачиваемой работой буквально завалил съемную квартиру мусором. К собственнику стали поступать жалобы от соседей на невыносимый запах, распространяющийся из квартиры, после чего обнаружилось, что арендатор просто складировал мешки с мусором в доме», - рассказывает Мария Жукова.

Кстати, уровень загрязнений установлен в законодательных нормах, например, в статье №17 Жилищного кодекса прописано, что жильцы должны содержать жилое помещение в надлежащем состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам законодательства. Законодательно прописан и уровень шума, который может доноситься из квартиры. Но, как предупреждают эксперты, в реальной жизни эти превышения доказать непросто.

Психологи и следователи

По сути самый правильный способ обезопасить себя от проблем – найти порядочных арендаторов. Именно с этим связаны строгие и порой даже в чем-то дискриминирующие требования арендодателей к потенциальным жильцам. «Считается, что наиболее надежными арендаторами являются семейные пары, женщины, экспаты. Первые отличаются порядочностью (проще говоря, ожидается, что будут «прилично себя вести». - Прим. ред.), вторые считаются более аккуратными, третьи не обманут с деньгами и своевременностью выплат, – говорит Галина Киселева. – В категорию «нежелательных» может попасть абсолютно любой арендатор. Самыми нежелательными считаются группы рабочих из 5-6 человек, одинокие молодые мужчины, а также люди с домашними животными».

Однако соответствие набору формальных требований еще не гарантирует отсутствия проблем, поэтому собственнику рекомендуется до заселения нового жильца провести разведывательную работу. «У каждого свои методы проверки будущих арендаторов: кто-то устраивает личные встречи и пытается вытащить будущего нанимателя на задушевную беседу, кто-то изучает профили в социальных сетях, кто-то даже разыскивает прошлых арендодателей и запрашивает у них характеристику», - делится эксперт.

Но арендодателю следует помнить, что даже соблюдение всех перечисленных рекомендаций – еще не панацея. Пуская в свою квартиру жильцов, вы либо соглашаетесь на определенный риск, либо вам вовсе не стоит ввязываться в арендный бизнес.

ПО материалам сайта IRN.RU