1 апреля промелькнуло сообщение о том, что какой-то банк готов выдать ипотечный кредит под 4% в случае, если заемщик успеет оформить весь пакет документов за один день. Впрочем, это было всего лишь шутка, которая не помешала российским властям активно продвигать ипотеку как единственную модель массовой покупки нового жилья. Реальной же новостью можно считать тот факт, что теперь низких процентных ставок по кредитам никто не обещает. Россиянам остается привыкнуть к тому, что кредитов дешевле 10% уже не будет, полагает преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан.

Как и многие инициативы российских властей, создание ипотечной модели в России изначально происходило по лекалам северо-американской системы. По сути, федеральные власти задумали адаптировать для нашей страны двухуровневую американскую модель ипотеки. На первом уровне жители привлекают кредиты для покупки домов, а на втором уровне банки тем или иным способом продают эти самые кредиты, в основном за счет выпуска соответствующих ценных бумаг. Фактически банки расплачиваются этими кредитами за какие-то дополнительные финансовые ресурсы. Однако для того, чтобы эта модель была эффективной, необходимо выполнение двух условий. Во-первых, у населения должна быть серьезная доля накоплений. Это необходимо в первую очередь для того, чтобы банк не выдавал кредиты на суммы не больше чем 70% стоимости жилья — иначе в случае обращения взыскания он просто не сможет вернуть свои деньги. Более того, кредит с минимальным первоначальным взносом потом почти невозможно перепродать — а в России это невозможно еще и по закону. Во-вторых, устойчивость ипотечной модели как раз придает ее второй уровень — банки, по сути, сокращают свои риски тем, что выпускают под кредиты ипотечные ценные бумаги. Таким образом, ипотечные кредиты могут дать настоящий толчок развитию финансовой системы страны.

В России оба этих правила, по сути, не работают: в результате ипотечная модель у нас приобрела некоторую извращенную, невиданную нигде форму. Так как уровень доверия к банковской системе в стране невероятно низкий, большая часть населения не занимается накоплением средств. По данным многочисленных соцопросов, у менее чем 10% населения страны есть накопления. Как в такой ситуации сделать ипотеку популярной, задача непростая, но решение было найдено: ипотечный кредит стал крайне эффективным инструментом в альтернативных сделках и банальном улучшении жилищных условий, когда семья переезжает из «однушки» в «двушку», и на этот размен привлекает банковские средства. Второй важный момент — выпуск ценных бумаг, обеспеченных кредитами, также решается альтернативным способом — большинство банков вместо этого «закрывают» финансовый вакуум за счет депозитов населения. В итоге ставка по ипотечному кредиту не может быть ниже, чем ставка депозита, иначе банк работает себе в убыток.

Именно такая извращенная модель стала доминирующей на российском рынке недвижимости, и ее было решено развивать и продвигать в массы. Единственное, что мешало этому, — слишком высокие процентные ставки. Дело, в том, что до сих пор российская финансовая система живет по законам, заданным еще Алексеем Кудриным, когда основной целью является таргетирование инфляции. Опасаясь, что массовая выдача кредитов населению и бизнесу подстегнет рост цен, Центробанк стабильно держит максимально высокую процентную ставку. Так, на этой неделе главный финансовый регулятор подтвердил ставку на уровне 8,25% годовых. «Указанное решение принято на основе оценки инфляционных рисков и перспектив экономического роста», — говорится в официальном пресс-релизе ЦБ. Более того, как говорят аналитики, если ставка и будет снижена, то только в случае резкого падения инфляции, что пока маловероятно. Это приводит к тому, что, по сути, жителям страны по-прежнему предлагается не только извращенная ипотечная модель, но извращенная модель по невероятным ставкам.

На сегодняшний день, по данным АИЖК, средняя ставка по ипотечным кредитам находится в районе 12,5%, а к концу года может вырасти до 13%. В свою очередь, по данным Центробанка, средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным в январе текущего года, составила 12,7 процента, что на 0,9 процентного пункта превышает показатель за аналогичный период 2012 года. Это означает, что по результатам 25-летнего кредита заемщик выплатит банку три стоимости квартиры. Для сравнения в большинстве европейских стран, включая бывшую советскую республику Эстонию, эта ставка находится на уровне 2% годовых. Изменить ситуацию в мае 2012 г. пообещал президент Владимир Путин, который получил правительству снизить к 2018 г. среднюю стоимость кредитов до уровня инфляции плюс 2,2 процентных пунктов. Однако на минувшей неделе премьер-министр Дмитрий Медведев, по сути, признал, что этот план малореален. По словам главы правительства, в 2013 г. снизить среднюю ставку по ипотечным кредитам в России до 7% годовых не удастся из-за высокого уровня инфляции, и в лучшем случае власти постараются снизить ставку «хотя бы до 9 — 10 процентов годовых». Фактически правительство тем самым признало, что ипотека в стране существенно дешеветь не будет, и ждать, в общем-то, нечего. Активность заемщиков уже подтверждает этот тезис. По данным АИЖК, объем ипотечных жилищных кредитов, выданных в январе 2013 года, достиг 51,436 млрд рублей, что на треть превышает показатель прошлогоднего января.

По материалам сайта http://www.gdeetotdom.ru/