За последние два года в суды Москвы поступило около 150 исковых заявлений от покупателей квартир с требованием вымелить из приобретенной ими недвижимости тех, кто был на этой площади зарегистрирован ранее. Но большинство процессов окончились для новых владельцев неудачно. По всей России подобных ситуаций гораздо больше. Исход событий можно было спрогнозировать еще до оформления сделки купли-продажи, но покупатели, не вдаваясь в юридически тонкости, сами подставили себя под удар. О том, какие еще скользкие моменты можно заметить до совершения покупки и в каких случаях от сделки нужно сразу отказываться, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Покупка квартиры с жильцом
От сделки сразу надо отказаться, если на момент подписания договора в приобретаемом жилом помещении будут зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данной недвижимости. У этих граждан есть пожизненное право пользования такой квартирой. Если бывший собственник недвижимого имущества оформил завещание, указав в нем лиц, имеющих право пользования квартирой после его смерти, такие лица также не могут быть выселены ни наследниками, ни новыми собственниками. Новый владелец квартиры с таким «вечным жителем» фактически станет собственником комнаты либо комнат в коммунальной квартире с проживающим в ней посторонним лицом.
За 2011-2012 годы в районных судах города Москвы было рассмотрено примерно 150 исковых заявлений, в которых новые собственники жилых помещений пытались освободить приобретенные квартиры от граждан, обладающих пожизненным правом пользования недвижимостью. Как показывает практика, шансы на выселение таких лиц в судебном порядке минимальны. Однако если вышеуказанные «жильцы» до подписания договора купли-продажи сами освободят жилое помещение («выпишутся» из него), то понравившуюся недвижимость, проверив иные моменты юридической чистоты, покупать можно.
Сделка по доверенности
В случаях, когда жилое помещение продается по доверенности, а сам продавец ввиду его занятости или по иной причине не выходит на личный контакт, от такой сделки стоит либо отказаться, либо подойти к ней с чрезвычайной осторожностью.
Во-первых, доверенность действительна либо до окончания срока действия, либо до момента, когда она будет отменена продавцом у нотариуса (это очень важное условие!). Притом никто, в том числе Росреестр и покупатель, не может знать о ее отмене. Это означает, что заключенный договор по приобретению квартиры может быть впоследствии легко оспорен.
Во-вторых, причины того, что собственник отчуждаемого недвижимого имущества «скрывается», могут быть самыми разнообразными. Например, «продавец» просто не знает о том, что его квартиру продают, либо он является недееспособным или ограниченно дееспособным, а может, его и вовсе уже нет в живых.
Если покупатель все же решился выйти на такую сделку, необходимо тщательно проверить подлинность и действительность доверенностей, а также историю квартиры в отношении предыдущих собственников и их судьбу. Перед подписанием договора о приобретении недвижимости обязательно нужно получить информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете".
Незаконная перепланировка
Этот недостаток квартиры не является столь же существенным, как названные выше. Тем не менее незаконная перепланировка может принести новому собственнику как минимум дополнительные проблемы и затраты в будущем, а в исключительных случаях — утрату квартиры. При осмотре жилого помещения необходимо выяснить у продавца, проводилась ли перепланировка в жилом помещении и была ли она законно оформлена. Фактически проверить наличие незаконной перепланировки довольно просто — следует внимательно изучить документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с нанесенными на плане. Если имеются серьезные расхождения, от покупки лучше воздержаться.
Приведенный выше список ситуаций, когда от сделки нужно отказаться, не является исчерпывающим, но охватывает самые распространенные. В 85 % случаев стандартная процедура юридической проверки чистоты квартиры показывает, что квартира чиста, и имеет смысл выходить на сделку, в то время как после проверки всех документов иногда выясняется, что приобретать данную квартиру не следует. И еще один совет. Перед сделкой с продавцом необходимо детально обсудить содержание договора купли-продажи и передаточного акта, условий передачи денег и доступа к банковской ячейке, обговорить содержание расписок, определить условия обмена документами между продавцом и покупателем.

По материалам сайта http://www.advokatsuhovoleg.ru/