Аренда - вещь на российском рынке опасная. В реалиях этого рынка абсолютно не исключается, что арендатор не съедет, не заплатив за последний месяц и не оставив квартиру в состоянии, приближенном к свиноферме. Может ли хозяин квартиры заручиться гарантиями? Да, может!
Для этого существует такая вещь как обеспечительный платеж. Это не залог и не оплата последнего месяца аренды. Другие названия у этого инструмента действительно встречаются: например, страховой депозит, гарантийный депозит. Но важно понимать, что отличия от залога и предоплаты существенные, а непонимание этой разницы может привести к конфликтам при окончании арендных отношений.
Суть обеспечительного платежа в том, что арендатор зачисляет на счет арендодателя сумму, оговоренную обеими сторонами (часто она устанавливается в размере, равном плате за месяц проживания, отсюда и путаница), в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу.
Что будет с квартирой?
Заключая сделку по аренде и инструктируя собственников квартиры, риэлтор, как правило, говорит о том, что обеспечительный платеж – это некая возвратная сумма, которая ни в коей степени не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде. Это просто определенный взнос, равный арендной ставке, который обеспечивает комфортные условия собственнику жилья при возможном причинении ущерба имуществу квартиры арендатором.
Например, годовой контракт закончился, наниматель оплатил последний месяц, происходит процедура обратного приема-передачи квартиры. Тут и всплывает обеспечительный платеж, который хранился у собственника жилья. При акте приема-передачи хозяином производится осмотр квартиры. Собственник уточняет, все ли у него в порядке с мебелью, ремонтом, счетами за телефон и т. д.
Оценивается величина возможного ущерба, восстановительного ремонта, других затрат на приведение квартиры в первоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернуть арендатору сумму обеспечительного платежа. Если никакого ущерба причинено имуществу не было, арендатору возвращается полная сумма обеспечительного платежа. Таким образом, основная цель обеспечительного платежа – защита интересов собственника имущества.
Можно называть данный вид платы страховым депозитом. Сумма платежа рассчитывается в зависимости от стоимости мебели и бытовой техники. Бывает, что взимается больше, бывает, что меньше. Как правило, взимается в размере 100% месячной платы за наем.
Лишний месяц
Залогом или задатком изначально называлась сумма, вносимая потенциальным арендатором в подтверждение своего обязательства снять до определенного срока данную квартиру (своего рода «бронирование»). В этом понимании залог сейчас почти не применяется при аренде, за редкими исключениями.
Формулировка «залог – один месяц», которая порой фигурирует в объявлениях об аренде недорогого жилья, говорит именно об обеспечительном платеже. Но обеспечительный платеж при аренде квартиры и залог при аренде сегодня – разные названия одного и того же понятия. Залоговая сумма берется в момент заключения договора найма и, как правило, равна месячной стоимости найма.
Страховой депозит никогда не принимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это зарезервированная денежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника, неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и так далее.
Споры по закону
Одним словом, существует два содержания для понятия залога: одно из них, устаревшее, – задаток, который выдается до заключения договора аренды, а второе – именно обеспечительный платеж. Кстати говоря, путаница существует не только с понятием залога: самого понятия «страховой депозит» в законодательстве не существует. Это приводит к спорам по разным поводам, которые можно условно поделить на:
1) споры о правомерности использования страхового депозита для: обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также для компенсации за досрочное расторжение договора аренды;
2) споры о правомерности налогообложения страхового депозита (на этот счет нет общепринятой точки зрения, но чаще считается, что депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как не является доходом. По поводу выплаты НДС с суммы полученного подоходного налога решения принимаются индивидуально, исходя из конкретной ситуации).
Употребление термина «залог» вполне допустимо, так же как и термина «страховой депозит», если речь идет об обеспечительном платеже.
Не путать с предоплатой!
В отдельных случаях (указанных в договоре аренды/найма) обеспечительный платеж может использоваться для исполнения обязательств по оплате аренды и других принятых на себя нанимателем обязательств по договору. Обеспечительный платеж по своей сути – договорной способ обеспечения исполнения обязательств, а обязательства, согласно Гражданскому кодексу, возникают из договора, вследствие вреда и из иных оснований.
Стороны вправе установить в договоре конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы или платы за наем, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит.
Обеспечительный платеж и предоплата последнего месяца – абсолютно разные вещи, но, если это указано в договоре, платеж может быть использован для оплаты последнего месяца. Квартирные хозяева не всегда охотно идут на этот вариант, поскольку получается, что последний месяц проживания съемщиков оказывается не обеспечен материально, и все поломки и нарушения в случае конфликтного поведения арендатора придется устранять арендодателю за свой счет.
Впрочем, если в течение года (и более) отношения с арендаторами складывались хорошо, скорее всего, у последних не возникнет желания «отыграться» в последний месяц.
Выгода хозяина
Квартирному хозяину обходиться без обеспечительного платежа невыгодно, так как он защищает его имущество от повреждений. Исходя из сегодняшней практики можно сказать, что такой платеж постепенно приобретает популярность.
Исключением может стать комната, которую сдают наймодатели, проживающие в этой же квартире. Объясняется это тем, что хозяин имеет возможность проследить за сохранностью имущества и своевременной оплатой всех счетов.
Кроме того, обеспечительный платеж не взимается, если квартира «убитая», в основном же наймодатель всегда устанавливает требование о внесении этой суммы. И наймодателю, и нанимателю необходимо установить в договоре порядок удержания платежа (в случае если что-то произойдет), порядок определения ущерба, а также порядок возврата, включая срок возврата. Как правило, платеж возвращается в день окончания срока найма.
Обеспечительный платеж оформляется при заключении договора аренды/найма. Составляется акт приема-передачи имущества, в котором перечисляется все имущество (мебель, сантехника, бытовая техника и т. п.) и его состояние, фиксируются дефекты. Можно сфотографировать квартиру и передать по комплекту фотографий каждой стороне (если договор заключается через агентство, это, скорее всего, входит в стандартный пакет). Нанимателю имеет смысл заранее проверить, нет ли задолженностей по коммунальным и иным платежам в снимаемой квартире.
По материалам сайта http://nedv62.ru