В 2012 году пристальное внимание профессионалов рынка недвижимости и юридического сообщества привлек масштабный проект реформирования гражданского законодательства. Во исполнение Указа Президента РФ от 18.07.08 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса РФ» Исследовательский центр частного права и Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства разработали Концепцию развития гражданского законодательства, которая впоследствии приняла форму проектов конкретных изменений в Гражданский кодекс.

Нововведения коснулись едва ли не всех сфер деятельности гражданского права, и каждое из них заслуживает отдельного внимания. Но в этой публикации хотелось бы остановиться на тех аспектах, которые затрагивают интересы всех участников сделок с недвижимостью.

14 лет спустя

До 1998 года сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Потом 14 лет нотариусов трудно было назвать наиболее активными участниками рынок недвижимости.

Итак, статья 8.1 Проекта предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для чего это нужно, становится ясно, если обратиться к Концепции. В ней отмечается необходимость устранения существующего в настоящее время смешения регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с недвижимостью.

Во исполнение этой идеи Проект изменений предусматривает, что государственной регистрации подлежат только сами права на недвижимое имущество, их возникновение, изменение и прекращение. Сделки с недвижимостью не регистрируются в реестре, но подлежат нотариальному удостоверению.

Другими словами, проверка законности сделок с недвижимостью и соблюдения всех необходимых формальностей перекладывается с органов Росреестра на нотариусов (п. 1 ст.163 Проекта).

То, что в вышеуказанной статье 8.1 речь идет именно о сделках с недвижимостью, становится понятно из статьи 131 Проекта, где прямо указано, что право собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки, сервитут, ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право оперативного управления, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Если изменения будут приняты, граждане, которые хотят купить или продать недвижимость, должны сначала заверить договор у нотариуса, а только потом обращаться в Управление федеральной регистрационной службы.

В связи с тем, что сделка подлежит нотариальному удостоверению, а приобретение прав – государственной регистрации, возникает вопрос о том, с какого момента приобретатель по сделке становится собственником объекта недвижимости.

Ответ на этот вопрос дает пункт 1 статьи 243 Проекта изменений в раздел II Гражданского кодекса: «Право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом».

Следовательно, договор, удостоверенный нотариусом, считается заключенным, однако правовых последствий в виде перехода прав на объект он еще не влечет. Для этого необходимо, чтобы любая из сторон сделки подала заявление о внесении записи в реестр через нотариуса (п. 2 ст. 8.1 Проекта) в органы регистрации.

Часть юристов полагает, что данное изменение обоснованно только в случаях перехода права собственности на жилые помещения, где хотя бы одной из сторон является физическое лицо.

Дело не только в возможном мошенничестве. Часто граждане не могут в полной мере оценить правовые последствия заключаемой сделки в силу возраста, социального статуса, образования и т. д. Но даже в отношении таких сделок система двойного контроля может не улучшить ситуацию, а сделать ее более запутанной.

Во-первых, между госрегистраторами и нотариусами возможна конкуренция полномочий. За какую часть проверки законности отвечает каждый из них? Такие полномочия должны быть разграничены.

Во-вторых, необходимо жесткое регулирование тарифов на услуги нотариусов.
В-третьих, для нотариально удостоверенных сделок целесообразно изменить порядок регистрации, чтобы нотариус подавал документы на регистрацию удостоверенной им сделки без участия сторон, может быть, по почте. Эффективность услуги будет очевидной, а ответственность нотариусов за качество работы будет весьма высока.

Конкуренты или союзники?

Проект, который пока еще даже не прошел первого чтения в Госдуме, вызвал поток разноречивых откликов – от восторженных до резко отрицательных.
Основная причина негативной реакции на предлагаемые изменения вроде бы понятна: обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью существенно повысит затраты на проведение этих сделок (за счет оплаты услуг нотариусов), а также усложнит процедуру их оформления. Но это пока лишь гипотеза.

Еще одно опасение связано с тем, что за регистрирующим органом в проекте все равно оставлено право проверять законность нотариально удостоверенной сделки при получении заявления о возникновении, изменении или прекращении права на имущество (п. 4 ст. 8.1 Проекта).

Контрагент представил фальшивку…

Проект изменений в Гражданский кодекс в частности предусматривает нововведения, связанные с представительством, выдачей доверенностей от имени юридических и физических лиц.

Согласно пункту 2 статьи 185.1 Проекта лицо, для представительства перед которым выдана доверенность, вправе отказать в признании полномочий представителя, доверенность которого не удостоверена нотариально. Предусмотрен ряд исключений из этих правил, однако все они касаются лишь доверенностей физических лиц. Следовательно, при заключении договора любого вида и совершении иных юридически значимых действий (например, при выполнении обязательств по договору) контрагенты компании вправе требовать от ее представителя нотариальную доверенность, если иное не предусмотрено в договоре.

В Концепции необходимость данного изменения объяснялась широким распространением в гражданском обороте поддельных доверенностей. По мнению разработчиков, предлагаемая норма должна обеспечить справедливый баланс интересов сторон правоотношений. Предлагаемые изменения в равной степени распространяются на доверенности как физических, так и юридических лиц.

Однако именно в практике компаний (юридических лиц) эти поправки могут стать наиболее ощутимыми. По смыслу предлагаемых изменений нотариальная форма доверенностей юридических лиц не является обязательной. Но отсутствие нотариальной формы лишь позволяет контрагенту не признавать полномочия представителя, а это весомый аргумент в любых переговорах.

Следовательно, фактически предполагается двойная проверка разными субъектами: сначала нотариусом, затем – регистрирующим органом. Это означает, что теоретически не исключены конфликты, когда нотариус сочтет сделку законной, а регистрирующий орган – нет. Как это влияет на статус сделки и как в этом случае должен поступить регистрирующий орган (оспорить сделку или просто отказать в регистрации права), пока непонятно.

То есть покупатель недвижимости может оказаться в щекотливой ситуации: с одной стороны, он законный приобретатель, чье право удостоверено никем не оспоренной сделкой. С другой стороны, он не может зарегистрировать свое право на приобретенный объект, следовательно, оно у него не возникло.

Некоторые аналитики считают, что после принятия изменений увеличится стоимость сделки. В пояснительной записке к законопроекту, конечно, говорится о том, что «нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны ввиду своего размера восприниматься гражданами и участниками оборота как необоснованное бремя расходов». Но пока размер тарифа четко не обозначен.

Расплывчатые фразы о том, что он «будет определяться с учетом сложности нотариального действия, временных затрат на его подготовку и удостоверение», несут минимум конкретики. Некоторые участники рынка недвижимости предполагают, что для снижения расходов на нотариуса и продавцы, и покупатели столкнутся с соблазном искусственного занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Не исключено, что процесс регистрации может затянуться, так как нотариусов относительно мало, к ним нередко стоят очереди.

Двойная защита

Главный, но чрезвычайно важный положительный момент данных изменений – надежность. При условии нотариального удостоверения сделок и последующей регистрации прав обеспечивается наибольшая защита прав участников сделки (особенно приобретателя), так как нотариус проверит полномочия сторон, их волю, принадлежность имущества, соблюдение прав третьих лиц и ряд других важных фактов.

Получается, что нотариус участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняет им смысл и возможные правовые последствия совершаемых сделок. Он откажет в заключении договора, противоречащего закону, а также предупредит злоупотребление доверием сведущего лица по отношении к несведущему с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред. Нотариус составляет договор, проводит правовую экспертизу документа, проверяет наличие запрещений, арестов и других обстоятельств. В случае утраты договора, удостоверенного нотариусом, из нотариального архива можно получить дубликат. Нотариальное удостоверение сделок предупреждает обращение граждан в суд с исками о признании сделок недействительными. Нотариальные акты имеют особую доказательную силу, облегчая рассмотрение споров и процесс доказывания в суде.

С другой стороны, система государственной регистрации уже десятилетия существует в европейских странах. За это время она себя оправдала и наглядно демонстрирует, что государственная регистрация в сочетании с нотариальным удостоверением сделок с объектами недвижимого имущества оптимально защищает интересы и продавца, и покупателя.

Важный плюс законопроекта – использование электронного документооборота. На сегодняшний день все нотариусы имеют электронно-цифровые подписи и успешно передают документы на государственную регистрацию в налоговые органы. В будущем перечень документов, которые можно получить по интернет-запросам, серьезно расширится, и у людей отпадет необходимость в изматывающих визитах к чиновникам.

Верится в это с трудом, но ведь 20 лет назад большинство из нас не верило в то, что можно будет ходить по улице с собственным телефоном.

Риэлторам опасаться нечего…

Теперь попробуем рассмотреть возможное разграничение полномочий нотариусов и риэлторов, которым сейчас принадлежит ключевая роль при подготовке и реализации большинства сделок с недвижимостью.

Допустим, нотариус сам соберет документы с помощью электронных технических средств и доступа к электронным реестрам. Расчеты между продавцом и покупателем будут происходить через депозитный счет нотариуса.

Кстати, и сдавать документы на регистрацию в Росреестр будет тоже нотариус. Предполагается, что за риэлторами останутся поиск продавца и покупателя, подбор и просмотр вариантов, переговорный процесс, а в результате такого разделения труда все стороны сделки, по мысли авторов изменений, сэкономят время и нервы.

Министр юстиции Александр Коновалов считает, что в связи с введением обязательной нотариальной формы сделок с регистрируемыми правами «будут предприняты меры, направленные на повышение уровня доверия общества к нотариату, на установление экономически оправданных нотариальных тарифов».

«Это приближает Российскую Федерацию к исключительно популярной и абсолютно востребованной во всех развитых правовых системах схеме латинского нотариата, где нотариус не только выступает в роли почтальона, штампующего документы, но скрупулезно изучает обстоятельства сделки, предупреждает тех, кто к нему обратился, о всех особенностях сделки и ее рисках, несет ответственность за то, что эта сделка впоследствии может привести не к тем результатам, к которым стремились стороны», – пояснил министр.

Предполагается, что по принципу «одного окна» любой желающий сможет обратиться к нотариусу и «через разумный срок за разумную небольшую плату получить полный пакет готовых документов и не простаивать очередь в регистрирующих органах». Таким образом, по сути, нотариус должен будет взять на себя часть государственных функций. Однако, как отметил А. Коновалов, эта норма вступит в силу «по готовности нотариусов обеспечить оказание таких услуг, то есть после вступления в силу нового закона о нотариате и нотариальной деятельности». Получается, что по срокам вступления революционных изменений ясности нет.

В сентябре 2012 года еще трудно предсказать, в каком виде будет принят этот законопроект, а значит, есть надежда на то, что никаких «революций» планируемая реформа не принесет, ведь ее главная цель – повышение надежности сделок с недвижимостью и защищенности ее участников.

Мнение

Андрей Казимирович УСЕЙКИН, руководитель Управления Росреестра по Рязанской области:

– Чтобы обстоятельно комментировать предлагаемые изменения в Гражданский кодекс, нужно все-таки дождаться их принятия. В каком виде поправки обретут силу закона и с какого времени вступит в силу та их часть, что касается полномочий нотариусов при совершении сделки, пока доподлинно не известно. В юридическом сообществе на этот счет продолжаются дискуссии.

Как явствует из пояснительной записки к документу, к процессу регистрации сделок будут подключены нотариусы, которые станут не только в обязательном порядке удостоверять сделки с недвижимостью, но и передавать все соответствующие документы в органы госрегистрации. Передача документов заявителю после регистрации также будет отнесена к компетенции органов нотариата.

Если суть этих предложений на этапе принятия закона останется той же, то требования к профессионализму риэлторов и нотариусов при работе с контрагентами по сделке возрастут. Думаю, что корректировка законодательства призвана приблизить порядок подготовки и регистрации сделок в России к нормам континентального европейского права. Думаю, что о каком-либо глобальном переделе на рынке недвижимости речи не идет.

Ольга Николаевна СИТНИКОВА, директор агентства недвижимости «Салон недвижимости»:

– Пока не ясно, в каком виде будут приняты предложенные изменения. И нотариусы, и риэлторы заинтересованы в цивилизованном рынке недвижимости. Значит, мы можем успешно сотрудничать.

Надеюсь, что участники сделки получат дополнительные гарантии по ее безопасности. Гарантией чистоты сделки со стороны нотариуса является его имущественная ответственность, возможно, с участием страховой компании.

Но, скорее всего, за риэлторами сохранится серьезный пласт работы по подготовке сделки.

Именно представители агентств недвижимости ищут оптимальный вариант купли-продажи, ведут переговоры между сторонами, организуют просмотр и показ квартиры, порой берут на себя улаживание семейных конфликтов.

Когда сделка завершается, агентство недвижимости достаточно часто проходит с клиентом три важных ступени перед ее осуществлением. Речь идет о переезде (квартира должна быть сдана в том же состоянии, в каком находилась до продажи), закрытии лицевых счетов (чтобы не было долгов по коммунальным платежам) и прописке (снятии с регистрационного учета прежних владельцев).

Считаю, что законодатели смогут найти оптимальный вариант, учитывающий интересы всех участников рынка недвижимости.

По материалам сайта http://www.domostroymedia.ru