Одной из основных законодательных инициатив, которую практически весь нынешний год обсуждали профессионалы российского рынка недвижимости, были возможные изменения в Гражданском кодексе, касающиеся введения обязательного нотариального удостоверения сделок. На сегодняшний день окончательная судьба этого законопроекта неизвестна, и дискуссии о плюсах и минусах его принятия начали постепенно затухать.

Зато все явственнее становится перспектива изменения в системе регистрации прав на недвижимость.

Реформа ради инвесторов?

С конца лета этого года рабочая группа из 70 человек, созданная под эгидой президентского агентства стратегических инициатив, два месяца трудилась над проектом, направленным на совершенствование системы регистрации прав.

Кроме того, в работе над реформой принимали участие несколько тысяч людей в рамках специально созданной интернет-площадки.

Предложения, сформулированные с опорой на идеи предпринимателей, были составлены в виде так называемой дорожной карты, то есть пошагового плана действий.

Основная цель реформы – увеличение притока прямых инвестиций в экономику страны, создание комфортных условий для работы предпринимателей, инвесторов, а также повышение статуса России в мировых рейтингах оценки инвестиционной привлекательности.

Связь инвестиционного климата и регистрации сделок с объектами недвижимости в данном случае прямая: чем более комфортные условия для приобретения объектов и защиты прав собственников будут созданы, тем больше денег будет вкладываться в экономику страны и ее отдельно взятых регионов.

Проект, составленный рабочей группой, призван оптимизировать процедуры кадастрового учета и государственной регистрации прав, а также повысить клиенто-ориентированность системы и качество оказания государственных услуг в целом.

В чем же суть предлагаемых нововведений? Исчерпывающий ответ на этот вопрос был дан на пресс-конференции Российской гильдии риэлторов, проходившей минувшей осенью в рамках престижной международной выставки «ДОМЭКСПО». Одним из основных спикеров брифинга был вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев.

Войти в мировую пятерку

За счет создания единой системы данных о недвижимости, реализации комплекса нормативных, административных и информационных мероприятий планируется сократить сроки государственной регистрации прав, количество необходимых процедур, а также повысить гарантии зарегистрированных прав и исключить административные барьеры и коррупционные проявления.

Планируется существенно повысить достоверность сведений Единого государственного реестра недвижимости и к 2018 году, впервые в новой истории России, создать единый государственный информационный ресурс в сфере недвижимости.

В результате, как полагают разработчики программы, риски операций на рынке недвижимости снизятся, повысится капитализация активов, что неизбежно улучшит инвестиционный климат в стране.

На взгляд Константина Апрелева, «мероприятия дорожной карты создадут условия для проведения реформы имущественных налогов и сборов, позволят снизить финансовые и судебные риски предпринимателей и граждан, повысить устойчивость рынка недвижимости в целом. Российская система регистрации собственности в идеале должна к 2018 году войти в пятерку лучших мировых образцов».

Идеологи реформы сформулировали восемь ее основных задач:
1) формирование достоверного (качественного и полного) Единого реестра объектов недвижимости;
2) сокращение количества необходимых для регистрации процедур до одной;
3) сокращение сроков кадастрового учета и государственной регистрации прав до одной недели;
4) создание технологий, препятствующих увеличению затрат клиентов сис­темы;
5) минимизация бумажного документооборота и перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг социально незащищенным группам населения и малому бизнесу;
6) повышение статуса государственного регистратора и его ответственности за совершаемые действия;
7) создание механизмов компенсации ущерба в полном объеме в случае утраты собственности и (или) возникновения у клиентов иных рисков;
8) повышение информированности клиентов системы о способах и формах получения услуг.

В качестве контрольных показателей успешной реализации проекта выбран рейтинг Doing Business, который ежегодно разрабатывается Всемирным банком. Основные составляющие этого рейтинга приведены в таблице, иллюстрирующей данную статью.

Главные параметры, по которым необходимо довести российскую систему государственной регистрации до мировых стандартов, – ее эффективность, быстрота процедур и надежность содержащихся в Едином реестре сведений.
Один из ключевых показателей – количество требуемых для регистрации документов. В идеале для реализации сделки необходимо предъявлять один документ, а не несколько.

Одно досье на всю недвижимость

Еще одна составляющая проекта – совершенствование процедур взаимодействия учетно-регистрационной системы с заявителем.

Достичь успеха на этом важном направлении можно прежде всего за счет совершенствования процедуры подачи документов для осуществления кадастрового учета и регистрации прав.

Для этого, в частности, предполагается создать и впоследствии развить автоматизированную информационную систему «Мониторинг рынка недвижимости» (АИС МРН), обеспечивающую раскрытие информации о количестве и цене сделок с недвижимым имуществом. Она включает: обеспечение открытого (возможно, платного), посредством Интернета доступа к сервису автоматизированной обработки аналитической информации, введение требования о включении в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) в обязательном порядке сведений о цене сделки (для возмездных сделок), в том числе в случаях, когда сделка не подлежит государственной регистрации, а является документом – основанием для регистрации права.

Представители рабочей группы предлагают снять ограничения на предоставление неограниченному кругу лиц данных ЕГРП о переходе прав на объекты недвижимости.

Получение таких сведений помогает не только проанализировать историю этого объекта, но и снизить риски осуществления самой сделки.

Квадратные метры раздора

26 ноября этого года в Рязани прошла конференция профессиональных участников рынка недвижимости «Кадастровый учет и регистрация недвижимости в Рязанской области: Практика. Законодательство. Правоприменение. Перспективы развития». На ней было выявлено сразу несколько болевых точек в существующей системе регистрации прав.

Среди основных проблем представители риэлторского сообщества назвали разно­чтения в правоустанавливающих (например, договоры купли-продажи) и правоподтверждающих документах о регистрации права (например, свидетельство о регистрации права, кадастровый план участка), касающиеся площади земельного участка или объекта недвижимости. Эта проблема имеет социальные последствия: нотариусы не могут оформить право наследования объекта недвижимости; собственники не имеют права совершать сделки с объектом недвижимости.

Участники экспертной группы, сформированной по итогам этого форума, считают возможным обратиться с письмом в адрес Министерства экономического развития РФ с просьбой дать рекомендации о порядке действий в случае выявления расхождений данных о площади земельных участков (иных объектов недвижимости) в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах.

Кроме того, представители экспертной группы надеются на то, что руководители Рязанского филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управления Росреестра по Рязанской области смогут в среднесрочной перспективе сформировать перечень «Типовые проблемы кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости и пути их разрешения». Указанный перечень вполне возможно поместить на официальных сайтах соответствующих организаций.

Открытой может считаться информация об основаниях перехода права, о дате перехода, о собственнике без разглашения персональных данных.

Для этого предполагается объединить ЕГРП и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), включающий сведения об объекте и субъекте права, правах, сделках, ограничениях (обременениях) прав.

Новый реестр планируется вести только в электронном виде (за исключением случаев, связанных с необходимостью сохранения на бумажных носителях в составе дел правоустанавливающих документов отдельных представляемых заявителями документов), в том числе обеспечить защиту от несанкционированного доступа к соответствующей информационной системе.
Этот процесс едва ли возможен без четкого порядка внесения изменений в ЕГРП и ГКН при наличии противоречий в содержащихся в данных информационных ресурсах сведениях, включая порядок исправления исторически накопленных ошибок.

В среднесрочной перспективе сведения о некоторых объектах недвижимости могут включаться в реестр вместе с описанием в трехмерном пространстве.
В реестр также предполагается внести границы охранных и защитных зон и сведения о точных границах земельных участков, местоположении зданий и сооружений.

Страховка для каждого собственника

По мнению генерального директора Центра развития континентального права Ларисы Усович, «одно из важнейших слагаемых успеха идей, предложенных рабочей группой, – четкий и прозрачный механизм обеспечения гарантий зарегистрированных прав, в том числе компенсация за утрату права собственности, зафиксированного судом. Это возмещение достигается за счет титульного страхования либо благодаря организации специального гарантийного фонда, который может быть создан при регистрирующем органе. Осуществляя сделку, человек платит за регистрацию и делает взнос в этот фонд. При сумме в 5 миллионов размер платы, по нашим расчетам, учитывающим процент отказов, составит 1800 рублей».

Когда же все перечисленные изменения могут стать реальностью? Скорее всего, итоги обсуждения нововведений будут до конца года представлены премьер-министру Дмитрию Медведеву. Не исключено, что соответствующие законопроекты будут внесены в Госдуму уже в весеннюю сессию 2013 года, в это же время могут появиться и решения правительства, воплощающие в жизнь идеи дорожной карты.

Мнение

Константин Николаевич АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

– Позитивные изменения в системе регистрации прав на недвижимость едва ли возможны без повышения информированности общества об услугах, оказываемых Росреестром.

Для этого, на мой взгляд, необходимо развивать систему информационно-справочной поддержки заявителей, в том числе внедрять стандарты взаимодействия с четким набором действий людей, обратившихся в Росреестр.

Нужно разработать доступные навигационные сервисы для клиентов, в частности, онлайн-сервисы справочной поддержки и консультирования, информационные материалы (макеты), доступно разъясняющие порядок получения услуг, внедрять памятки для клиентов.

Также необходимо создать механизм взаимодействия сотрудников учетно-регистрационной системы с кадастровыми инженерами и другими профессионалами рынка. В данном случае можно задействовать технологии социальных сетей.

Еще один важный канал информирования – это регулярные, объективные публикации в печатных и электронных СМИ, теле- и радиоэфиры, направленные на систематическое и широкое освещение услуг, оказываемых Росреестром. Одно из важных направлений подобных материалов – популяризация необходимости регистрации ранее возникших прав, новых технологий и сервисов.

Андрей Казимирович УСЕЙКИН, руководитель Управления Росреестра по Рязанской области:

– Создание максимально комфортных условий при регистрации сделок с недвижимостью поможет достичь сразу нескольких целей. Речь идет не только об улучшении инвестиционного климата, снижении рисков при проведении сделок, но и о повышении доверия граждан к властным структурам. Понятно, совершенствование системы госрегистрации – процесс не одномоментный, а рассчитанный на несколько лет. При внедрении различного рода нововведений необходимо учитывать такой важный фактор, как менталитет людей. Например, подача документов для регистрации сделки через Интернет еще не скоро станет повсеместной. Большинство граждан по-прежнему больше доверяют бумажному носителю и предпочитают общение с живым человеком (регистратором) контакту с компьютером.

Что же касается сроков регистрации, то по данному показателю Рязанская область занимает достойные позиции среди российских регионов. На сегодняшний день сделки купли-продажи жилья оформляются нашими специалистами в течение 10 рабочих дней, а договоры ипотеки – за 5 рабочих дней, что в принципе соответствует показателям, которые в масштабах страны предполагается достичь к 2015 году.

Мы открыты для общения со всеми профессионалами рязанского рынка недвижимости, в том числе готовы рассмотреть все разумные предложения, внесенные риэлторским сообществом.

По материалам сайта http://www.domostroymedia.ru