Большинство владельцев недвижимости, сдавая квартиры в аренду, налогов не платят. Некоторые даже не знают, что это – самое настоящее преступление! Между тем, чтобы не нарваться на неприятности, лучше оформить все легально.
Она негаданно нагрянет…
Возможно, вы многие годы спокойно сдаете свои квадратные метры, и вам не приходит на ум поставить в известность государств. Но это не значит, что так будет продолжаться вечно. Рано или поздно на вас настучат любимые соседи - просто по доброте душевной или по призыву налоговых органов, которые иногда просыпаются и начинают выявлять «нелегалов».
И тогда… Скажем, ст. 119 Налогового Кодекса РФ за непредоставление налогоплательщиком налоговой декларации предусматривает штраф в размере от 5 до 30% за каждый месяц просрочки. Согласно статье 122 НК, неуплата или неполная уплата налога влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы, а то же деяние, совершенное умышленно, - 40%.
Уклонение от уплаты налогов в крупном и особо крупном размере является преступлением, предусмотренным статьей 198 УК РФ, и ответственность будет значительно серьезнее. Уклонение в крупном размере (300 тысяч рублей или, если неуплаченная сумма превышает 10% в общем объеме налогов, подлежащих уплате, 100 тысяч рублей в пределах трех финансовых лет) наказывается штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. То же деяние в особо крупном размере (1 500 тысяч рублей, либо 500 тысяч рублей в пределах трех финансовых лет, если неуплаченная сумма превышает 20% в общем объеме налогов, подлежащих уплате), наказывается штрафом в размере от 200 до 500 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо лишением свободы на срок до трех лет.
Веские аргументы «за»
Чтобы не подвергать себя таким рискам, оформите все официально. Помимо исключения недоразумений с соседями договор аренды даст вам возможность формально закрепить все нюансы и требования к съемщику. В документе обязательно указывают величину платы за наем, срок сдачи, другие условия, а также основания для расторжения договора. Стороны вправе прописать порядок использования квартиры, действия в случае возникновения непредвиденных обстоятельств (например, аварии), и тогда арендатор, виновный, допустим, в протечке, будет обязан заплатить соседям из своего кармана. Кроме того, злостного неплательщика можно будет принудить к уплате в судебном порядке.
Если вы надумаете покупать недвижимость за границей, легальный, задекларированный доход очень пригодится. В некоторых странах – Франции, Испании, Финляндии и др. – иногда возникает необходимость предоставления информации о доходах, на которые совершается покупка.
Нужно, конечно, понимать, что «белая» схема защищает не только владельца жилья, но и нанимателя, а потому неуклонно соблюдать условия договора придется и вам. Хозяин уже не имеет права, допустим, без веских причин, выставить арендатора за дверь до истечения срока найма.
Сколько отстегивать
Налоги нужно будет платить регулярно и в установленном законом размере. Согласно ст. 208 НК РФ, средства, поступающие физическим лицам от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества, находящегося в РФ, признаются доходами, с которых подлежит уплате налог в размере 13% для резидентов и в размере 30% - для нерезидентов. По факту заключения сделки собственник должен представить три экземпляра договора в налоговую инспекцию для регистрации, а по истечении финансового года заполнить налоговую декларацию и оплатить отчисления исходя из стоимости аренды и налоговой ставки.
В декларацию включаются все доходы, полученные налогоплательщиком за год. При необходимости налоговые органы запрашивают документы, подтверждающие источник дохода: выписку с банковского счета, на который поступают средства, или акты приема-передачи денежных средств (расписки), если оплата осуществляется наличными.
Если сдается более одной квартиры или сдаются также нежилые помещения, и эта недвижимость приобреталась под аренду, целесообразно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать с доходов НДС по ставке 18% и НДФЛ по ставке 13%. Можно прибегнуть и к упрощенной системе налогообложения, тогда НДС, НДФЛ и ЕСН будут заменены единым налогом по ставке 6% от валового дохода или 15% от прибыли.
Однако, несмотря на освобождение от уплаты ЕСН, предприниматель должен уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное страхование. Максимальная ставка составляет 14% от полученных выплат. При этом следует помнить, что статус индивидуального предпринимателя накладывает также определенные обязанности: придется открыть банковский счет, вести бухгалтерскую отчетность, встать на налоговый учет, ежегодно подавать налоговую декларацию.
Если же вам посчастливится сдать недвижимость юридическому лицу, налог будет уплачивать арендатор.
Наконец, когда собственник прекращает сдавать жилье, должно быть подписано соглашение о расторжении договора. Его нужно предъявить в налоговые органы, чтобы доказать, что квартира больше не сдается.
Для родственников - бесплатно
Ну а как быть тем, кто пускает в свою квартиру родственников или друзей? Оказывается, если жилье сдается без получения материальной компенсации, оформить отношения арендодателя и арендатора можно договором безвозмездного найма. В этом случае налоги не платятся.
Данной схемой иногда пользуются, чтобы уклониться от налогов и при этом защититься от порчи имущества (ведь эти условия прописываются в договоре). Однако если собственник фактически получает материальное вознаграждение, договор безвозмездного найма может быть признан ничтожным в соответствии с нормами законодательства. И тогда одна из сторон договора или третье лицо могут доказать недействительность заключенного договора, а суд вправе потребовать возврата всех полученных средств, выселения арендатора и аннулирования его регистрации в квартире.

По материалам сайта IRR.RU