Платим из солидарности

Если несколько квартиросъемщиков не являются семьей, не стоит заключать договор на кого-то одного, лучше установить солидарную ответственность. На юридическом языке это означает, что все жильцы на равных выступят в договоре со стороны арендатора. Соглашение о солидарной ответственности можно заключить одновременно с договором аренды или впоследствии, и о нем должен быть уведомлен собственник.

Если комнат несколько, можно заключить и несколько договоров аренды на разные части квартиры, с указанием размера снимаемой площади и платы. При этом целесообразно прописать порядок пользования общими помещениями.

При солидарной ответственности документ, подтверждающий получение денег, может быть единым в нескольких экземплярах по количеству сторон либо отдельным для каждого из соарендаторов. Кстати, договором можно установить такой вариант оплаты, как денежный перевод через отделения почты или банка, но следует учитывать, что в этом случае почте или банку необходимо будет заплатить комиссию. Страховой депозит компаньоны платят в долях. «Например, один снимает 1/3 квартиры, следовательно, его обязанность по внесению депозита составляет 1/3 от суммы, оставшуюся часть внесет второй наниматель, пропорционально своей доле, по общему правилу, даже если договором такая обязанность не оговорена, - объясняет Марина Фирсова, руководитель юридического департамента Tenzor Consulting Group. - Если доли обязательств нанимателей равны, депозит вносится в равных долях, даже если такая обязанность договором не установлена. Если один из квартирантов съезжает досрочно, собственник возвращает (или забирает, если тот не оплатил последний месяц) долю депозита пропорционально его доле».

За свет, за газ, за телефон…

Временно уезжая, любой из арендаторов все равно должен исправно вносить квартплату - таково общее правило. А как быть с коммуналкой - ведь ресурсами пользовался только присутствовавший жилец? «Если в сдаваемом помещении установлены индивидуальные приборы учета, наниматель платит в соответствии с их показателями, - объясняет Марина Фирсова. - Если такие приборы отсутствуют и съемщики имеют регистрацию по данной квартире, отсутствовавший не платит за холодную и горячую воду, канализацию и газ, при условии предоставления документов, подтверждающих его отсутствие по форме, установленной требованиями постановления правительства РФ №307. А вот за отопление и телефон (без междугородных и международных переговоров) отсутствующий обязан внести деньги, поскольку данные виды коммунальных услуг оплачиваются вне зависимости от факта проживания».

Впрочем, соарендаторы вправе согласовать любую схему: либо каждый оплачивает услуги пропорционально отрезкам времени, когда он проживал в квартире один и совместно с другим арендатором, на основании показателей счетчика, либо расходы оплачиваются в равных долях. Не забывайте при заключении договора оговорить этот вопрос.

Нередко жилец съезжает, оставив большое количество неоплаченных счетов за газ, электричество, телефон и прочее. Учитывая, что установить, кто из жильцов - уехавший или оставшийся - звонил по межгороду или за границу, бывает проблематично, юристы советуют хозяину включить стоимость коммунальных услуг в расчет арендной платы, контролировать стоимость междугородных (международных) переговоров и их оплату, а в радикальных случаях и закрыть возможность доступа к этой услуге.

Как избежать беспокойного соседства

Пожалуй, наибольшее число спорных ситуаций связано с отъездом одного из жильцов. Как правило, остающийся должен перезаключить договор, причем хозяин может поднять плату - на том основании, что общими помещениями (ванной, кухней) оставшийся жилец будет пользоваться безраздельно.

Выходом может стать вселение нового соседа. Но как быть, если прежний квартирант недоволен выбором хозяина и его напрягает пребывание под одной крышей с несимпатичным ему человеком? В договоре, конечно, целесообразно оговорить условия на случай возникновения такой ситуации. Обычное решение - оставшийся сам выбирает компаньона и арендодатель не может вселить нового человека по своему усмотрению.

Бывает и так, что один из квартирантов изъявляет желание поселить у себя временного жильца. Что ж, гражданское законодательство предоставляет такую возможность, но только при условии предварительного уведомления хозяина, согласия сонанимателей, а также при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Дело о сломанной машинке

Еще один сложный вопрос - порча хозяйского имущества. Специалисты юридического департамента холдинга МГСН советуют помимо договора, акта приема-передачи с указанием состояния квартиры в целом и графика оплаты составить опись имущества с подтверждением его состояния (даты выпуска, сведения о ремонте и т.д.), а также сделать фотографии квартиры и вещей.

Следует различать имущество, к которому будет иметь доступ каждый арендатор (например, в прихожей, на кухне), и находящееся в распоряжении конкретного жильца (в комнатах). При установлении факта порчи необходимо выяснить причинно-следственную связь между действиями нанимателей и причиненным ущербом - с помощью экспертизы причин неисправности бытовой техники (если речь идет о ней).

В некоторых ситуациях, например при аварии инженерных коммуникаций, ответственность перед потерпевшими жильцами других квартир несет хозяин, а если причиной послужили действия (бездействия) нанимателя, собственник вправе предъявить к нему регрессный иск.

Обычно компенсация удерживается из суммы страхового депозита, если оценка ущерба укладывается в эту сумму. «В договоре прописывается, что залоговая сумма вносится в счет погашения ущерба, причиненного имуществу или квартире, или в счет возможного ущерба по неоплате разного рода счетов. Соответственно, по окончании срока действия договора оценивается состояние имущества, - рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Но это можно сделать в том случае, если оформлялся акт передачи имущества. Тогда по окончании срока действия договора должен быть составлен акт обратной передачи, и на его основании можно судить, был ли причинен ущерб». Иногда в договоре предусматривается ответственность в виде компенсации сверх возмещения вреда.

По материалам сайта IRR.RU