Альтернативная аренда

Федеральные и московские власти снова решили вернуться к идее развития рынка аренды как составной части рынка жилья. В кулуарах поговаривают, что уже в ближайшее время соответствующий пакет документов будет внесен в Госдуму.

В американском сериале Seinfeld есть интересный момент. Героиня ищет квартиру на Манхеттене, ей предлагают отличный вариант за 300 долларов в месяц, однако за право аренды нужно заплатить пять тысяч. Не сумев найти такие деньги, она вынуждена отказаться. Эта ситуация отлично иллюстрирует состояние дел на нью-йоркском рынке аренды, несмотря на то, что серия была снята в начале 90-х. Сегодня более 60% жителей города снимают квартиры и не видят в этом ничего плохого. Существуют доходные дома, принадлежащие частному владельцу или инвестиционному фонду. Иногда такие дома выставляются на продажу пачками - например, можно купить долю в компании, владеющей подобными активами.

Российскую (и, в частности, московскую) систему найма жилья от западной отличают прежде всего две вещи. Во-первых, менталитет как арендодателей, так и съемщиков. У нас аренда до сих пор воспринимается синонимом бедности. Объясняется это главным образом тем, что благодаря бесплатной приватизации Россия занимает одно из первых мест в мире по количеству собственников жилья. Соответственно все, кто не владеет каким-то объектом, автоматически попадают в категорию людей небогатых. Кроме того, в России до сих пор действует рудимент советской эпохи - регистрация, из-за которой многие арендаторы не могут получить весь положенный им по закону комплекс социальных услуг. К тому же миграция населения до сих пор остается одной из позабытых государством проблем и никак не стимулируется сверху, соответственно мобильные кадры воспринимаются с опаской.

Второе существенное отличие нашего рынка аренды заключается в том, что он является преимущественно серым и никак не регулируется законом. Дело в том, что по закону владелец должен платить 13%-й налог, чего обычно никто делать не хочет. При этом большинство квартир сдается помимо агентств недвижимости и не попадает в публикуемые риэлторскими компаниями исследования. Во многом это объясняется тем, что агенты взимают 100%-ю комиссию, и арендаторы не готовы платить эти деньги. Любой съемщик предпочел бы встретиться с арендодателем без посредников и особенно без участия государства. Это приводит к печальным последствиям: никто не знает, сколько в Москве на самом деле сдается квартир, как меняются ставки и каковы средние показатели. Есть и другое следствие: государство не получает налоги, а арендаторы и арендодатели зачастую лишены каких-либо гарантий.

Последнее изменить довольно легко. Специалисты давно предлагают вывести арендные квартиры из-под налога на доходы физических лиц и заменить его небольшим нотариальным сбором. Система может работать следующим образом: стороны заключают у нотариуса договор аренды, платят пошлину (около 7% от оговоренной ежемесячной стоимости), а нотариус передает куда положено сведения о сделке, в том числе по желанию арендатора - о его регистрации в квартире. Затем информация автоматически поступает в различные социальные ведомства, например в районную поликлинику и налоговую инспекцию. Избежать этого небольшого платежа будет невозможно, а все сделки при этом окажутся на поверхности. Другой способ - стимулирование арендного рынка государством, прежде всего за счет имеющихся в его распоряжении институтов развития (АИЖК, ВЭБ). Эти структуры могут инвестировать средства в строительство арендного жилья и сдачу его в наем по рыночным ставкам. По сути, речь идет о создании параллельного рынка аренды.

Таким образом государство может, с одной стороны, резко увеличить предложение и снизить ставки, а с другой - частично компенсировать арендную плату определенным социальным группам, например учителям, молодым семьям и т.д. В принципе, подобные проекты можно реализовывать совместно с городскими предприятиями, выступающими соинвесторами строительства. Ведь до сих пор работа дворника считается одной из самых почетных среди неквалифицированных, поскольку обычно предоставляется служебное жилье. Точно так же многие военнослужащие не уходят в отставку из-за различных жилищных программ. Развитие рынка арендного жилья открывает новые горизонты. Например, завод может приглашать работников на относительно небольшую по московским меркам зарплату, но при этом компенсировать часть арендной платы. Привлекательность рабочего места сразу возрастет.

Решить ментальные проблемы намного сложнее. Единственное, что способно изменить ситуацию, - целенаправленное поощрение внутренней миграции, причем не переселения навсегда, а именно миграции, когда люди успевают пожить в нескольких городах. Реализовать такие идеи можно в том числе и с помощью государственных программ. Иначе, даже если объем строительства жилья вырастет в два раза, как и задумали федеральные власти, проблема так и останется нерешенной - столько квартир россияне просто не смогут купить, а жить все равно где-то нужно.

По материалам сайта IRR.RU