Квартиры на крайних этажах в многоэтажном доме – это всегда особый случай для покупателей. Бытует мнение, что это самое неудобное жилье. Так ли это на самом деле? В чем плюсы и минусы квартир на первом и последнем этажах и как покупателю можно компенсировать их недостатки? На эти вопросы мы и постараемся ответить…

Ниже некуда

Если рассматривать дома, построенные 30-50 лет назад, и современные типовые «панели», то первые этажи по сравнению с остальными квартирами действительно смотрятся невыигрышно. Их главный минус – достаточно низкий уровень безопасности: в таких домах нельзя быть уверенным, что имущество останется в неприкосновенности. Хозяину придется обзавестись какой-либо охранной системой или поставить решетки на окнах.

Конечно, решетки в квартире мало кому нравятся: ощущение, что находишься в темнице. К тому же в случае пожара они могут стать неожиданным препятствием: если решетки не раскладные, через окно на улицу не выберешься.

Среди других не радующих глаз факторов – недостаток света и, как правило, не очень привлекательные виды из окон. Если окна обращены на улицу, то практически нет шансов избежать шума и выхлопных газов от проезжающих автомобилей и снующих пешеходов.

Не очень приятно и соседство с подвалом. Оно чревато повышенной сыростью, неприятными запахами, комарами, более высокой угрозой затопления по сравнению с другими квартирами. В гости могут заглянуть и крысы. Также на первых этажах зимой может быть холоднее, во-первых, из-за промерзания стен и фундамента, а во-вторых, из-за часто открывающихся дверей в подъезде.
Еще один минус в том, что квартиры на первых этажах, как правило, не имеют балконов. Но и здесь есть выход.

«На первом этаже в отдельных зданиях есть возможность пристроить балкон и даже небольшую веранду, – говорит Ольга Ситникова, директор агентства “Салон недвижимости”. – Иногда под балконом оборудуют подвал. В моей риэлторской практике были случаи, когда из подвального этажа делали благоустроенную комнату, тренажерный зал. А если у квартиры на первом этаже есть балкон, то почему бы не рассмотреть возможность отдельного входа? Очень удобно с улицы попадать в свою квартиру, минуя общий вход».
Больше всего терпят неудобства владельцы квартир, соседствующих с коммерческими помещениями или магазинами.

Однако все эти недостатки характерны лишь для старого жилфонда, в новостройках же архитекторы и девелоперы стремятся повысить потребительскую ценность «неудобных» вариантов.

В последнее время в Рязани квартир на первых этажах становится все меньше и меньше, т. к. застройщики отдают расположенные там помещения под коммерческие цели.

Таким образом, в большинстве новостроек первым этажом фактически становится второй – удаленный от земли и от подвальных помещений. Здесь в квартирах теплее, немного безопаснее и тише, если только коммерческое помещение снизу не окажется очень шумным.

«Покупая квартиру в новостройке на втором этаже, уточните в проектной документации, куда будут выходить кондиционеры, входные группы, козырек крыши», – предостерегает Кристина Барачашвили, директор агентства недвижимости «Ника».

Главный минус квартир на первых этажах – низкий уровень безопасности

Если же квартиры на первом этаже все-таки запланированы, то его стараются поднять над землей, сделав менее сырым и холодным. Да и в старом жилфонде у квартир на первых этажах все-таки есть определенные плюсы. Их жильцы не зависят от работы лифтов и не рискуют подниматься с тяжелыми сумками по лестницам.

Жилье под крышей

В старых домах квартиры на верхних этажах на первый взгляд не выглядят привлекательными. Здесь самая большая проблема в том, что жилье может затопить, если вдруг потечет крыша. К тому же крыша может сильно нагреваться на солнце, и тогда в квартирах становится жарко и душно, приходится устанавливать более мощные кондиционеры. С точки зрения безопасности это не лучший вариант, так как у грабителей есть возможность попасть в помещение через крышу.

Но в новых домах, и в монолитных, и в панельных, такие проблемы предупреждены, так как над последним жилым этажом строится еще технический этаж, который принимает на себя всю тяжесть соседства с крышей. Ушла в прошлое и проблема, связанная с шумом лифтовой шахты: в новых проектах лифты отделены от квартир лифтовым холлом.

Поэтому сегодня квартиры на последних этажах – это не самые худшие предложения, ведь у них много плюсов: лучшие панорамные виды на окружающие окрестности, пониженный уровень шума от дорог, оставшихся где-то далеко внизу, меньшая загазованность воздуха и отсутствие соседей наверху.
В новостройках на технических этажах у собственников появляется возможность переоборудовать свои квартиры в двухуровневые. Такие примеры в городе уже есть. «Несомненно, могут возникнуть сложности с тем, чтобы узаконить такую процедуру, но на самом деле осуществить это вполне реально», – утверждает Ольга Ситникова.

Основные опасения за судьбу квартиры на верхних этажах возникают из-за риска протечки крыши. Весьма неприятно, когда над головой хлещет вода. Можно успокоить покупателей квартир: в новостройках качество кровли не вызывает опасений, что квартира может быть затоплена из-за дождей.
Современные проекты зачастую предполагают наличие на последних этажах престижных видов жилья – пентхаусов, двухуровневых квартир.

Единственный недостаток, который остается у квартир на последних этажах даже в лучших современных проектах, – зависимость от лифтов.
Конечно же, никто не застрахован от того, что лифт может в любой момент сломаться и жители будут вынуждены спускаться и подниматься по лестнице.

Бонусы за неудобства

Естественно, плюсы и минусы первых и последних этажей влияют на цену. В старых домах, в особенности в 5-этажных хрущевках, и первые, и последние этажи, имеющие серьезные недостатки, продаются с существенным дисконтом. «Квартиры на первом этаже стоят в среднем на 50-100 тысяч дешевле аналогичных, расположенных на других этажах этого же дома, – говорит Ирина Любухина, специалист по недвижимости агентства “Роланд”. – Однако и здесь все зависит от состояния квартиры. Если оно хорошее, скидка может быть и небольшой. Если же дом располагается на первой линии и эти квартиры можно продать под нежилое помещение, стоимость их может быть выше, чем на средних этажах. В новостройках скидки составляют от 500 до 1000 рублей за кв. метр.

В новых жилых комплексах экономкласса, в типовых панельных домах, как и в старом жилфонде, первые и последние этажи тоже уценяются.

А вот в проектах более высокого класса, в частности, в монолитных домах, скидки предоставляются обычно только на жилье на первом (втором) этаже.
Стоимость квартир бизнес-класса на первом этаже у некоторых рязанских девелоперов может снижаться на 1000 рублей за кв. м.

Иногда компании предоставляют бонусы на квартиры, расположенные на 10-м этаже и выше.

Встречаются на рязанском рынке и объекты, где все жилье стоит одинаково.
Это может свидетельствовать об их высоком качестве либо о том, что застройщик готов ждать «своего» покупателя на каждый этаж, ведь, несмотря на все недостатки, даже «низкие» квартиры рано или поздно продаются.

Счастливые обладатели

Квартиры на первом этаже самые дешевые, поэтому для покупателей с ограниченным бюджетом это иногда единственный способ решить жилищный вопрос. «Из-за меньшей цены квартиры на первых этажах продаются довольно активно, их покупают при жестко лимитированном бюджете», – говорит Ирина Любухина.

Также первые этажи часто выбирают пожилые люди, пенсионеры и инвалиды, так как нет нужды в лифте и проще выходить на прогулку во двор. Есть такая категория покупателей квартир на первых этажах – это те люди, которые очень боятся высоты.

Кроме того, квартиры на первых этажах приобретают и те, кто рассчитывает в последующем сдавать их в аренду, а также семьи с маленькими детьми.
Но чаще всего, по мнению рязанских риэлторов, жилые объекты на первом этаже покупают для дальнейшего их перевода в нежилые помещения и использования в коммерческих целях.

Ну а если говорить о вариантах на последних этажах, то спрос на них весьма устойчив. Недостатков у них гораздо меньше, чем у «низких» квартир, поэтому в старых домах их охотно покупают люди, несколько ограниченные в средствах, а в новых проектах – любители шикарных видов и оригинального дизайна, а также обеспеченные граждане, выбирающие пентхаусы и двухуровневые объекты.

«Формирование требований у покупателя начинается с цены, – говорит Кристина Барачашвили. – Затем идет район и в последнюю очередь – этаж. В большинстве своем люди хотят жить с 3-го по 6-й этаж. Во многом решающую роль играет сила привычки: если человек долгие годы жил на 5-м этаже, то, покупая новую квартиру, он в большинстве случаев выберет его».

Резюмируя вышесказанное, надо отметить, что выбор этажа все же очень субъективен. Каждый человек, приобретая жилье, руководствуется собственными предпочтениями. Они настолько субъективны, что плюс в глазах одного будет выглядеть недостатком у другого.

Как не ошибиться с выбором?

Чтобы выбор оказался правильным, специалисты советуют прежде всего изучить техническое состояние дома и выяснить, когда проводился капитальный ремонт. Если оценивается жилье на первом этаже, то лучше, чтобы цоколь был высоким, а вход в квартиру располагался в отдельном холле (в идеале – отгороженном от общественной зоны стеной и дверью). Это гарантирует более низкий уровень шума и сохранность тепла.

Для квартир на первых этажах также очень важно расположение. Наиболее благоприятный вариант, когда окна выходят на солнечную сторону и не на проезжую часть, а во двор, причем максимально удалены от входной двери в подъезд и расположены напротив цветника, газона или кустарников. При таком расположении уровень шума будет ниже, а инсоляция – лучше.

Однако если квартира на первом этаже приобретается с целью перевода в нежилое помещение, то, напротив, лучше выбирать объекты, выходящие окнами на улицу и проезжую часть, так как их можно использовать в самых разных целях – от магазина до спортивного клуба, а значит, и прибыль от них будет максимальной.

При приобретении квартиры на последнем этаже необходимо обратить внимание на лифтовое оборудование, наличие технического этажа, качество крыши и напор воды.

Итак, квартиры на первых и последних этажах – особое предложение в любых многоквартирных домах. Долгое время они считались самыми неудобными и невыгодными приобретениями. Но сегодня ситуация изменилась благодаря последним тенденциям в строительстве. Жилье под крышей нередко становится самым дорогим и престижным, а квартиры на первых этажах имеют определенные достоинства, к тому же стоят они дешевле более «высоких» аналогов, что, конечно, делает их привлекательнее.

По материалам http://www.domostroymedia.ru