Повествую от первого лица. Клиенты сегодня звонили – в панике: прислал банк письмо – хочет денег, пока типа «просит» досрочно погасить 30% кредита. В их случае это почти 3 лимона. Взять столько денег ни сейчас, ни в обозримом будущем негде! А вдруг просьба перерастет в требование? Швах полный! С двумя детьми в однушку, которая, к слову, сейчас сдается, что хоть как-то позволяет сводить концы с концами. А так как новая квартира покупалась недавно, даже ее просто продажа по требованию банка, про падение цен вообще молчу, не только сотрет ВСЕ потраченные на нее многолетние накопления – еще и должны останутся. Иными словами: мыло, веревка и крюк в потолок.

В падение цен на недвижимость, честно, не верится. В скачёк инфляции – даже не сомневаюсь. Вопрос: зачем банкам сразу много денег которые быстро обесцениваются? Куда они их девать собираются? Во что вкладывать? В акции, которые намедни за сто рублей выкупили вместе с мебелью? – маловероятно. Тогда зачем выдвигается такое требование?

То, что потребовать досрочного погашения части кредита банки имеют право – неоспоримо (см. 183 статью ГК – снижение стоимости залога), но ипотека материя более тонкая, а в условиях кризиса регулярное поступление небольших средств выгодней чем массовый вброс денег. И снова тот же вопрос - зачем выдвигается требование, которое еще и подавляющее большинство должников не сможет выполнить.

«Выполнить» - «инфляция». Должник НЕ выполняет требование банка. Банк, в свою очередь, получает право пересмотреть процентную ставку (справка: процентная ставка банков привязана к ставке, по которой ему рефинансируют средства, реализованные в ипотеку и просто так, с кондачка, он ее пересмотреть не может. Хоть это в ипотечном договоре и есть, но суд будет оооочень не на стороне банка. А вот если: «Мы с ним по-хорошему, а он нам козу показывает» - другое дело.)

Итого имеем: банк просит, вы отказываете, или просто молчите – банк получает моральное право пересмотреть для вас процентную ставку по кредиту, и, дойди дело до суда, дополнительный козырь.

Лирическое отступление: вообще, в обычной практике, банки стараются дело до суда не доводить, и, если вы вдруг перестанете платить, но не будете прятаться, а обратитесь в банк, что так мол и так, финансовая ситуация в семье «все» - денег нет. Банк с радостью пойдет вам на встречу и предложит некоторое время выплачивать только проценты. И только если уж совсем плохо – тогда суд и взыскание на предмет залога.

Но сейчас не обычное время, а понимаете ли типа кризис…

Итак, вы получили «письмо счастья» из банка, где банк вежливо просит погасить досрочно малую часть кредита. Ответьте! Незамедлительно. Заказным письмом, с уведомлением о вручении, причем в ля-мажоре, типа: «Да-да-да! Конечно-конечно-конечно! Я Вас так понимаю… С удовольствием иду Вам на встречу и с принимаю Ваше предложение. Вашу вежливую просьбу постараюсь реализовать в ближайшее время при первой же возможности!» Ну и т.п. В результате имеем: предложение банка принято в указанные сроки, а о сроках оплаты… по крайней мере в присланном мне уведомлении слов типа «средства должны поступить на счет не позднее» я не нашел.

Это не все. На выпад ответили, теперь стоит обезопасить себя на будущее. В том же письме продолжаем: «При получении кредита Вы, уважаемые дяденьки банкиры, ультимативно требовали проведения независимой оценки стоимости передаваемой в залог квартиры в дружественной Вам и Вами проверенной, обладающей всеми лицензиями и членом всех союзов оценочной компании «Иванов и его бабушка». Данное Ваше требование я с радостью выполнил. Согласно заключению вышеуказанной компании стоимость приобретенной квартиры составила 5 миллионов рублей. Однако с момента приобретения я выполнил в приобретенной квартире высококачественной ремонт, кроме того был проведен плановый ремонт дома и, силами жильцов, при поддержке префектуры, капитальный ремонт подъезда, что не могло положительно не сказаться на стоимости заложенного имущества. В ближайшее время я обязательно проведу новую экспертную оценку заложенного имущества в вышеуказанной и рекомендованной Вами компании. О ее результатах сообщу Вам незамедлительно.»

Вы проявили себя как порядочный заемщик, пекущейся о своей репутации, кредитной истории и, что самое главное – о предмете залога. Плюс к этому получили официальный документ отмахнуться от которого не сможет даже самый «прикормленный» судья.

Действительно незамедлительно (пока письмо не дошло), вызываем оценщика, а наши оценщики самые независимые из всех независимых и самые оценочные из всех оценочных, поэтому беря объект на оценку сами спрашивают: «Сколько написать надо?». В любом случае дав приехавшему фотографу «конфетку»и попросив «цену побольше» можно быть уверенным, что насчитают от души (иначе раскуют, что вы ознакомившись с результатом оценки можете просто его не забрать и соответственно не оплатить, т.к. оценка оплачивается по факту получения заключения).

Отступление: как работает оценщик. Оценка производится по двум методикам, могу ошибаться, но что-то типа «сравнительный анализ» и «позиционный анализ» потом результаты складываются и по «специальным формулам» с применением кучи коэффициентов из них делают примерно «среднеарифметическое» - это и есть цена вашей квартиры. А самое смешное в том, что самые значимые числа для обоих этих методов берутся из… «ИРР», «Ярмарки» и т.п. А цены там какие? Сегодняшние! Т.е. и квартира у вас будет оценена на текущий момент, а не «что будет завтра». Само заключение оценщика естественно содержит указание на то, что будет с ценой на оцениваемый объект в ближайшей перспективе, но и оно строиться на тренде за пару последних лет. А последние 2 года каков был тренд? Ну ооочень растущий. Соответственно и в заключении, в пункте «что будет», любой оценщик, очень осторожно напишет что-то очень размыто.

Итого, через 2-3 дня получаем на руки ОФИЦИАЛЬНЫЙ документ, от рекомендованного БАНКОМ оценщика, в котором самым безобразно официальным образом написано, что цена вашей квартиры 10 миллионов и в будущем все будет классно. О чем незамедлительно сообщаем, естественно заказным письмом с уведомлением о вручении, банку: «Господа! Вы зря кипеш подняли! Жизнь прекрасна! Предмет залога согласно заключению Вашего любимого оценщика подорожал в два раза! И, согласно его же заключению, в будущем нас ждет только безоблачное небо и клубника с шампанским! Спасибо Вам огромное, что порекомендовали такую высокопрофессиональную оценочную компанию! Да, на дворе нонча кризис, но согласно тому же заключению, даже куда более существенные потрясения экономического пространства не смогут настолько обесценить залог, чтобы и вы и я потеряли спокойный сон!» Шах и мат.

По материалам сайта  www.torent.ru