Часть  1.

Буквально на днях очередная печальная история произошла прямо у меня в офисе. Рыдающая сотрудница сообщила, что ее выгоняет из квартиры собственник, который решил, что квартиру он сдавать больше не будет, а лучше ее продаст. Собственнику содействовали неродивые агенты.

Я ее успокоил и после нескольких бесед с собственником квартиру ситуацию удалось затормозить. Почему затормозить, а не решить вопрос окончательно. Все ишь потому, что девушка-арендатор при расчете с владельцем квартиры делала несколько грубых ошибок.

Давайте разберем ее ошибки и постараемся быть умницами и не делать таких глупостей.

Договор был заключен с собственником квартиры, дедушкой. Он реально по документам является собственником. Однако за деньгами приезжала племянница дедушки. Наша героиня расписок с племянницы не брала, сумму передавала без бумажек и неизвестно кому.

По закону договор как ни странно не аренды, а найма (аренда для юридических лиц) должен заключаться между собственником жилья, либо с его непосредственного согласия, на что должна быть выдана нотариальная доверенность, в который должны быть перечислены все права доверенного лица. Между физическими лицами допускаются расчеты наличными. Но при этом стороны должны заверить передачу денег документом, чаще всего распиской. Расписка обязательно должна содержать следующие атрибуты: место и дату составления, данные плательщика, данные получателя, размер суммы и назначение платежа. Вот тогда по закону в судебном порядке можно будет доказать, что сумма предана полностью и с правильным назначением и лицу, которое могло получать деньги. Как вы понимаете, наша сотрудница такие действия не делала, деньги передавала неизвестно кому и доказать теперь ее правоту в суде будет сложно.

Если бы она это сделала, тогда вопрос бы решался следующим образом.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации покупатель недвижимости несет полную ответственность перед нанимателями (арендаторами), по тем договорам, которые заключил предыдущий владелец недвижимости. При составлении договора купли-продажи предыдущий владелец должен был уведомить покупателя об таком обременении.

Таким образом, в нашем случае героиня при правильном составлении договора и расписок могла бы сказать дедушке, конечно продавайте, только я здесь буду жить, а при попытке выселить меня, мы пойдем с Вами в суд. Что описывать по решению суда у Вас есть, опишут приставы Вашу же квартиру. Заодно в суде я заявлю ходатайство о проверке уплаты Вами налогов. Я добропорядочный арендатор по договору и буду здесь жить и далее до конца нашего договора.

Ответ на наш вопрос очевиден. Первое куда надо смотреть при аренде квартиры в Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 35 «Наем жилого помещения». По нашим законам кодекс выше любого договора, а следовательно суд будет смотреть в Закон, а не в договор.

Часть 2.

Итак в прошлый раз мы разобрали печальный случай. Но теперь мы знаем, куда смотреть при составлении договора. Таким образом мы научились читать важный документ Гражданский кодекс.

Сегодня коснемся еще нескольких правовых вопросов.

Посмотрите внимательно при составлении договора на следующие вещи.

Есть ли свидетельство о собственности вообще. Предупреждаем сразу, если квартира не приватизирована, она согласно современным реалиям сдается по договору социального найма, то есть собственником жилья является муниципалитет города, а не сдающий вам квартиру жилец. Согласно договору социального найма пересдача квартиры в поднайм, а именно это пытается сделать «липовый» владелец возможно только с согласия муниципалитета. Поэтому такой договор найма будет признан недействительным, вы будете признаны лицом временно проживавшим в квартире и есть ли у «липового» владельца будут накоплены за это время долги по квартплате их солидарно взыщут с вас, так на момент проживания в квартире по всем догам за этот период вы несете солидарную ответственность.

Муниципалитет никогда не даст согласия на поднайм, поэтому ищите другую квартиру.

Если в свидетельстве о собственности, указаны несколько совершеннолетних собственников, то обязательно получите на договоре найма их автографы, с пожеланием что они против заключения договора не возражают. Иначе любой их них может вас выселить из квартиры в пять минут. Такие случаи известны.

Идем далее, вместе с договором найма должен быть составлен Акт приема передачи квартиры с подробным описанием имущества в квартире. Вы будете удивлены, но этот документ важнее самого договора, так как именно он подтверждает, что Вы приняли квартиру в эксплуатацию. В акте указывается время и место составления, точный адрес квартиры, опись имущества и отделки с указанием степени износа, показания счетчиков на воду и электричество.

Обращаем Ваше внимание на то, что договор найма может быть подписан заранее, а вот акт лучше подписывать в момент фактического въезда.

Таким образом, Вы получите действительно законный документ на руки, а не липовую отписку.

Часть 3.

Итак, малыми шагами мы научились смотреть в Гражданский Кодекс, составлять более менее грамотный договор, подписывать Акт приема передачи квартиры.

Квартиру надо начинать изучать с санузла, электрики и кухни. Это самые дорогие и самые проблемные коммуникации. Проверьте перекрывается ли вода в стояке, потому как если вдруг сорвет кран, Вам придется ремонтировать еще и квартиры соседей. Проверьте состояние гибких подводок, не намотана ли где тряпка или модная тряпичная изолента. Проверьте состояние батарей, посмотрите не вываливаются ли из стен розетки.

Если все в порядке, проверьте бытовую технику. Стиральная машинка проверяется просто, наберите и слейте воду. Проверьте телевизоры, кондиционеры. После этого откройте шкафы и осмотрите мебель. Старинный «итальянский» стол попросите сразу вывезти, лишние проблемы с антиквариатом Вам ни к чему.

Вроде все в порядке, теперь поговорите о Залоговом Депозите.

Оговорюсь сразу залоговый депозит — понятийный термин. Просто так принято в России. В налоговом кодексе вы найдете главу о залоге, но речь в ней пойдет о залоге как об обеспечении заемных средств.

Таким образом, залог вещь в законе не прописанная и это Ваша добрая воля прокредитовать владельца.

Только я строю разговор с владельцем по другому:

- Иван Алексеевич, ну вот арендная ставка у нас с Вами 31 000 рублей, правильно?

- Да, - отвечает Иван Алексеевич.

- Таким образом и залог будет — 31 000 рублей?

- Правильно, - улыбается Иван Алексеевич.

- А зачем он Вам, Иван Алексеевич?

- Как зачем, он за имущество.

- Иван Алексеевич, имущества в квартире больше чем на 31 000 рублей, а еще и ремонт, а еще и соседи, которых залить случайно можно. Так что же Вы на 31 000 рублей сделаете?

- Ммммм, - мычи Иван Алексеевич.

- Вот и я про то же, я предлагаю современное и надежное решение — страхуем мою гражданскую ответственность, страховое покрытие на 800 тысяч рублей, и если я в друг залью соседей, испорчу Вам ремонт или еще что, не приведи господи сделаю, страховая Вам выплатит, а от меня мокрое место оставит. И мне так будет страшно что-то портить и Вам спокойнее жить.

- А как она мне выплатит, если Вы страхуете?

- Так я Вас выгодоприобретателем сделаю.

А теперь давайте подсчитаем. Если вы ответственный человек, то вряд ли вы костры в квартире разводить будете. Если соседи Вас с сверху зальют, то это страховая возместит. Если Вы соседей — то это еще и страховая будет устанавливать по чьей вине, и если это по вине ЖЭКа, то регресионный иск они получат. А вот страховой полис с суммой покрытия ущерба до 1 млн. рублей, стоит 4-5 тыс. рублей. Вот и получается, что лучше 5 тысяч отдать, чем 31 тысячу неизвестно за что положить, потому как случись что, все равно Иван Алексеевич на Вас все повесит. Вот и получается, что природа страхового депозита в нашей стране не имеет объяснимого значения.

- Иван Алексеевич, ну что Вы упираетесь?

- Да вот понимаете, 31 тысяча как то сразу у меня будет.

- Так Вы же ее потратите и потом мне скажете, чтобы я последний месяц жил в ее счет. И получается, что последний месяц я могу в квартире костры палить, залога то уже не будет.

- Как так?

- Да вот так.

- И что же?

- Иван Алексеевич, ну сознайтесь, вам наверное просто сейчас деньги очень нужны. Так давайте я сейчас сразу за два месяца заплачу и через два месяца вы придете снова ко мне за деньгами. Идет?

- Идет.

Таким образом, Вы изначально потратите может быть на 5000 рублей больше, но квартира реально будет застрахована и платить в следующий раз будете через два месяца.

Поверьте, я таким образом снял больше 50 квартир. Диалог работает.

Подводим итоги:

Куда смотрит простой обыватель когда снимает квартиру? Сначала, на фотки, потом на обои, потом на диванчик и микроволновку.

Профессионал смотрит в Гражданский кодекс, в договор найма, в акт приема передачи квартиры, в самые проблемные места в квартире, в будущее, поэтому страхует квартиру. А вот потом он обои разглядывает, потому что переклеить обои проще, чем потом снова искать квартиру.